Landlords' Appeal on Lease Renewal Law Applicability and Comfort Standards

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 / M. Jean-Pierre B..., demeurant ... (Hauts-de-Seine),

2 / Mme de Y..., née Hervé, demeurant ... (16ème),

3 / Mme Francine X..., demeurant ... (16ème),

4 / Mme Claude A..., demeurant ... (16ème), en cassation d'un arrêt rendu le 31 mai 1991 par la cour d'appel de Paris (6ème chambre, section B), au profit de M. Eric Z..., demeurant ... à Maisons-Alfort (Val-de-Marne), défendeur à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt :

LA COUR, en l'audience publique du 11 mai 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Di Marino, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mme Borra, M. Bourrelly, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme le conseiller Di Marino, les observations de Me Baraduc-Bénabent, avocat de M. C..., de Mme de Y..., de Mme X... et de Mme A..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu selon l'arrêt attaqué (Paris, 31 mai 1991), que M. B..., Mmes de Y..., X... et Munich, propriétaires, qui avaient, le 1er avril 1980, consenti à M. Z..., un bail de six ans au visa de l'article 3 quinquies de la loi du 1er septembre 1948, renouvelé par tacite reconduction pour une durée de trois ans, ont, le 1er septembre 1988, proposé un renouvellement du bail à compter du 1er avril 1989 en application de l'article 21 de la loi du 23 décembre 1986 ; qu'après que la commission de conciliation ait été saisie en l'absence d'accord du locataire, les bailleurs ont assigné celui-ci ;

Attendu que M. B..., Mmes de Y..., X... et Munich font grief à l'arrêt de décider que le retour éventuel à la loi du 1er septembre 1948 est possible en cas de non-conformité aux dispositions du décret du 6 mars 1987 des lieux loués et que les dispositions des articles 25 et 35 de la loi du 23 décembre 1986 ne s'y opposaient pas, alors, selon le moyen, "d'une part, qu'en application de l'article 20, alinéa 1er, in fine, de la loi du 23 décembre 1986, dès la publication de cette loi, les dispositions des articles 21 à 23 s'appliquent aux contrats en cours à la date de publication de ladite loi ; que la proposition de nouveau loyer faite par le bailleur au locataire doit être examinée au regard des seules dispositions de l'article 21 qui ne mentionnent nullement que les locaux doivent être conformes aux normes définies par le décret du 6 mars 1987 ; que l'article 25 relatif aux normes minimales de confort ne saurait régir les conditions de proposition du nouveau loyer ; qu'ainsi la cour d'appel a violé, par refus d'application,

les articles 20, alinéa 1er in fine, 21 à 23 de la loi du 23 décembre 1986 et, par fausse application, l'article 25 de la même loi, d'autre part, que la lettre du 28 mars 1987 énonce que "comme (le bail) n'a pas été dénoncé dans les délais impartis par la loi, soit décembre 1985, il est donc renouvelé par tacite reconduction pour 3 ans, soit 1er avril 1989" ; que, dès lors, en se bornant à relever qu'une telle lettre signalait la tacite reconduction, sans rechercher si la référence au mois de décembre 1985 pour le congé, soit trois mois avant le terme, ne révélait pas que le locataire se soumettait volontairement à la loi du 22 juin 1982 pour revendiquer le renouvellement de plein droit édicté par cette loi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil" ;

Mais attendu qu'ayant relevé que les normes prévues par l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986, telles que précisées par le décret du 6 mars 1987, étaient applicables, en vertu de l'article 35 de la même loi, aux baux dérogatoires en cours à la date de sa publication, la cour d'appel qui, en l'absence de procédure en cours, a exactement retenu que le retour éventuel à la loi du 1er septembre 1948 était possible en la cause en cas de non-conformité des lieux aux dispositions du décret du 6 mars 1987 et que la lettre du locataire écrite, le 28 mars 1987, par M. Z... pour signaler que le bail échu le 31 mars 1986 avait été reconduit pour une durée de trois ans ne suffisait pas à caractériser une volonté non équivoque de renoncer à se prévaloir des irrégularités du bail, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les demandeurs aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du quinze juin mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.