Property Owner v. Tenant: Lease Rescission and Rent Arrears Calculation

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. Abdallah X..., demeurant ... (Bas-Rhin), en cassation d'un arrêt rendu le 10 juin 1991 par la cour d'appel de Colmar (3e chambre civile), au profit de la société civile immobilière La Charmille, sise ... (Moselle), défenderesse à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 8 mars 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Capoulade, Deville, Mlle Fossereau, MM. Fromont, Villien, Bourrelly, conseillers, Mme Cobert, M. Chapron, conseillers référendaires, M. Marcelli, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Chemin, les observations de Me Jacoupy, avocat de M. X..., les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 10 juin 1991), que la SCI La Charmille, propriétaire d'un local d'habitation donné à bail à M. X..., a délivré à ce dernier un commandement visant la clause résolutoire inscrite au contrat et l'a, à expiration du délai, assigné en résiliation de plein droit du bail et en condamnation au paiement de loyers arriérés ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'avoir été rendu par Mme A..., M. Z... et Mme Y... sur le rapport de Mmes A... et Y..., magistrats rapporteurs, après que les débats aient eu lieu devant ces deux conseillers, alors, selon le moyen, "que, si par dérogation au principe de la collégialité, le magistrat chargé du rapport peut, lorsque les avocats ne s'y opposent pas, tenir seul l'audience pour entendre les plaidoiries, il ne saurait s'adjoindre un second magistrat (violation des articles 786, 910 et 945 du nouveau Code de procédure civile)" ;

Mais attendu que les dispositions des articles 786 et 910, alinéa 1er, du nouveau Code de procédure civile, qui autorisent le conseiller de la mise en état ou le magistrat chargé du rapport, si les avocats ne s'y opposent pas, à tenir seul l'audience pour entendre les plaidoiries et en rendre compte à la cour d'appel dans son délibéré, ne s'opposent pas à ce qu'un autre magistrat, appelé à délibérer de l'affaire, siège également à cette audience, dès lors que, conformément à l'article L. 212-2 du Code de l'organisation judiciaire, l'arrêt est rendu par trois magistrats dont les deux qui ont entendu les plaidoiries et le troisième à qui il en a été rendu compte dans le délibéré ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 19 de la loi du 23 décembre 1986, ensemble l'article 1134 du Code civil ;

Attendu que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyers aux termes convenus ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Attendu que, pour constater la résiliation du bail, l'arrêt, après avoir exclu les provisions sur charges et déduit les sommes payées, retient que sur les sommes visées au commandement portant sur les loyers impayés en février 1989, auxquelles il ajoute, pour un montant de 1 536 francs, les loyers du mois de mars 1989, M. X... restait devoir la somme de 109,71 francs ;

Qu'en statuant ainsi, alors que lors de la délivrance du commandement de payer du 22 mars 1989, le loyer de mars 1989, payable à terme échu, n'était pas encore exigible, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 juin 1991, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ;

remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Metz ;

Condamne la SCI La Charmille, envers le trésorier-payeur général, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Colmar, en marge ou à la suite de l'arrêt annulé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-sept avril mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.