Landlord's Right to Judicial Termination for Lease Breach Despite Eviction Indemnity Offer

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 ) M. Antonio X... Silva,

2 ) Mme Maria Z... de Lima, épouse X... Silva, demeurant tous deux ... (19ème), en cassation d'un arrêt rendu le 14 mai 1992 par la cour d'appel de Paris (16ème chambre section B), au profit de M. Emile Y..., demeurant ... (8ème), défendeur à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 30 mars 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chollet, conseiller référendaire rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, MM. Villien, Bourrelly, conseillers, M. Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Mourier, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller référendaire Chollet, les observations de Me Luc-Thaler, avocat des époux X... Silva, de la SCP Matteï-Dawance, avocat de M. Y..., les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 mai 1992), que M. Y..., propriétaire de locaux à usage commercial qui avait délivré à ses locataires, les époux A... et X... Silva, un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction, a, par la suite, demandé la résiliation judiciaire du bail en leur déniant tout droit à indemnité d'éviction ;

Attendu que les époux X... Silva font grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen, "1 ) que la résiliation judiciaire d'un bail commercial demandée par le bailleur dans l'instance en fixation d'indemnité d'éviction, suite au congé avec refus de renouvellement et offre de ladite indemnité délivrée par celui-ci, est devenue sans objet et ne peut donc être prononcée, le bail étant déjà expiré par l'effet du congé, seules les dispositions de l'article 9-1 du décret du 30 septembre 1953 ayant alors vocation à s'appliquer ; qu'en décidant, en l'espèce, que le bailleur était en droit de poursuivre la résiliation judiciaire du bail sur le fondement de l'article 1184 du Code civil, sans avoir à délivrer la mise en demeure prévue par l'article 9-1 précité, en dépit du congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction précédemment délivré par le bailleur, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; 2 ) que le bailleur ne peut demander la résiliation du bail en invoquant un changement de destination des lieux loués, sans avoir préalablement mis en demeure les preneurs d'y mettre fin, alors qu'il connaissait la situation de fait depuis plusieurs années et l'a tolérée ; qu'en l'espèce, en décidant que le bailleur était fondé à demander la résiliation du bail sans mise en demeure préalable des preneurs, sans rechercher si l'exploitation d'un restaurant par ces derniers dans le cadre de l'activité de traiteur autorisée n'avait pas été connue et acceptée du bailleur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des

articles 1134 et 1184 du Code civil ; 3 ) qu'en statuant ainsi, sans répondre au moyen des conclusions d'appel des preneurs, faisant valoir que le bailleur avait connaissance depuis plusieurs années et avait accepté l'exploitation d'un restaurant au titre de l'activité de traiteur, en sorte qu'il ne pouvait invoquer la résiliation du bail sans mise en demeure préalable des preneurs d'avoir à y mettre fin, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

4 ) que, pour établir la connaissance et la tolérance du bailleur de l'exploitation d'un restaurant au titre de l'activité de traiteur autorisée par le bail, les preneurs ont, notamment, versé aux débats plusieurs attestations ; qu'en déclarant le bailleur fondé à poursuivre la résiliation du bail, sans mise en demeure préalable des preneurs d'avoir à faire cesser l'activité de restauration sans s'expliquer sur ces éléments de preuve, pourtant déterminants, fût-ce pour les écarter, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil" ;

Mais attendu que le locataire étant, selon l'article 20 du décret du 30 septembre 1953, maintenu dans les lieux, aux conditions et clauses du bail expiré, jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel, qui, sans avoir à répondre à de simples arguments au soutien de l'interprétation de la clause de destination du bail, a exactement retenu que le bailleur pouvait demander la résiliation judiciaire du contrat sans délivrer préalablement la mise en demeure prévue par l'article 9 de ce décret, a légalement justifié sa décision en relevant qu'il y avait lieu, eu égard à la violation, pendant plusieurs années, de cette clause visant le commerce de traiteur et non celui de restauration, de prononcer la résiliation de la convention ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux X... Silva à payer à M. Y... la somme de 8 000 francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

Les condamne également aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du dix-huit mai mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.