Exclusive Mandate Holder Ordered to Share Commission After Sale to Municipality

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. Pierre, Maurice, Marie X..., demeurant ... (15e), en cassation d'un arrêt rendu le 28 juin 1991 par la cour d'appel de Paris (25e chambre, section B), au profit de M. Georges Z..., demeurant ... (17e), exerçant sous l'enseigne Etude royale Madeleine, dont le siège est ... (8e), défendeur à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 7 octobre 1993, où étaient présents :

M. de Bouillane de Lacoste, président etrapporteur, MM. Fouret, Pinochet, conseillers, M. Lupi, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le président de Y... de Lacoste, les observations de la SCP Lesourd et Baudin, avocat de M. X..., de Me Jacoupy, avocat de M. Z..., les conclusions de M. Lupi, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen, pris en ses quatre branches :

Attendu que des actions correspondant aux fractions indivises attachées à des lots d'un ensemble immobilier sis ... ont été vendues par la société immobilière Servan Saint-Maur à la ville de Paris par l'intermédiaire du cabinet Pierre X..., bénéficiaire d'un mandat de vente exclusif, et de M. Z... appartenant à l'Etude royale Madeleine ; que M. X... s'étant engagé à partager avec M. Z... et avec un tiers, la société UAT Paris Nord, les honoraires de la vente, a soutenu que la vente à la ville de Paris n'avait pas été réalisée ; que, cependant, cette vente ayant été déclarée parfaite au lieu de celle conclue entre la société Servan Saint-Maur et la société Unicomi, M. Z... a demandé l'exécution des accords intervenus ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt attaqué (Paris, 28 juin 1991) de l'avoir condamné à payer à M. Z... une somme à titre de quote-part de commission, alors, selon le moyen, d'une part, que la cour d'appel n'a pas répondu aux conclusions soutenant que l'accord de juillet 1984 sur le partage de commission entre les trois agents immobiliers supposait une vente amiable conclue avec la ville de Paris, grâce à l'entremise de M. Z..., et que l'échec des négociations menées par M. Z... excluait tout droit à commission ;

alors, d'autre part, que l'arrêt n'a pas constaté que M. X..., condamné à payer une part de commission à M. Z..., aurait reçu une commission pour la vente conclue au profit de la ville de Paris ;

alors, encore, qu'en se fondant sur les dispositions de l'arrêt du 26 mars 1986 déclarant la vente Unicomi inopposable à la ville de Paris pour condamner M. X... à payer à M. Z... un tiers de la commission afférente à cette vente, la cour d'appel a violé par fausse application l'article 30-1 du décret du 4 janvier 1955, et alors, enfin, que la caducité de la vente conclue entre la société Servan Saint-Maur et la société Unicomi donnait droit au remboursement immédiat du prix de vente au profit de la société

Unicomi ; qu'en revanche, cette clause demeurait sans effet juridique en l'absence d'une stipulation pour autrui, à l'égard de M. Z..., tiers au contrat ;

qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1165 du Code civil ;

Mais attendu, d'abord, que la cour d'appel, qui a constaté qu'il résultait tant du jugement du tribunal de grande instance de Paris du 30 juillet 1985, que de l'arrêt confirmatif du 26 mars 1986, que la vente immobilière consentie à la ville de Paris par la société Servan Saint-Maur a été déclarée parfaite à la date du 7 décembre 1984, a par là-même répondu aux conclusions prétendument délaissées de M. X... ;

Et attendu, ensuite, que, tant par motifs propres qu'adoptés, la cour d'appel a énoncé que, par lettre du 10 octobre 1983, M. X... avait informé l'Etude royale Madeleine du mandat qui lui avait été conféré pour la vente immobilière et qui prévoyait la rétrocession de la moitié des honoraires en cas de réalisation avec un client présenté par le cabinet, que l'accord du 23 juillet 1984 prévoyait le versement d'une commission répartie en trois parts égales en cas de vente à la ville de Paris ; que, n'étant pas contesté que M. X... ait perçu la commission, c'est sans encourir les griefs du moyen que la cour d'appel a estimé que la répartition des honoraires était subordonnée à la réalisation de la vente à la ville de Paris, abstraction faite des griefs contenus dans les deux dernières branches, qui sont inopérants ;

Sur le deuxième moyen, pris en ses deux branches :

Attendu qu'il est encore fait grief à l'arrêt d'avoir condamné M. X... à payer à M. Z... une somme de 30 000 francs à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, d'une part, que l'intéressé pouvait, sans aucune mauvaise foi, affirmer que la vente conclue au profit de l'un de ses clients personnels, ayant seule donné lieu au versement d'une commission, ne pouvait pas justifier la réclamation de M. Z... à son égard ; alors, d'autre part, que la procédure réglant le conflit entre les droits de propriété d'Unicomi et de la ville de Paris, étant sans incidence sur la question du droit à commission de M. Z..., la cour d'appel a retenu la mauvaise foi du demandeur au pourvoi au prix d'une violation de l'article 30-1 du décret du 4 janvier 1955 ;

Mais attendu que la cour d'appel, qui a relevé que M. X... ne pouvait ignorer les décisions de justice intervenues, son client ayant été partie aux instances, a pu estimer, sans encourir les griefs du moyen, que sa résistance était abusive ;

Et sur le troisième moyen, pris en ses deux branches :

Attendu que M. X... reproche encore à l'arrêt de l'avoir condamné à payer à M. Z... la somme de 228 305 francs à titre de quote-part de commission, alors qu'en écartant le chiffre de 17 500 000 francs, en raison de négociations ultérieures, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile, et alors qu'aux termes de l'arrêt du 26 mars 1986 ayant autorité de chose jugée, la cour d'appel de Paris a déclaré que la société Servan Saint-Maur et la ville de Paris étaient liées par une vente parfaite à la date d'une promesse synallagmatique fixant le prix convenu à17 500 000 francs ;

qu'en prenant pour base de calcul un chiffresupérieur, la cour d'appel a violé les articles 1351 du Code civil et 480 du nouveau Code de procédure civile ;

Mais attendu que la cour d'appel a constaté que le montant de la commission devant revenir à M. Z... était égal au tiers de la rémunération versée par la société immobilière Servan Saint-Maur à M. X... ; que, compte tenu des éléments de preuve qui lui étaient soumis, elle a souverainement évalué à 684 915 francs le montant de cette rémunération ; qu'elle a ainsi légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X..., envers M. Z..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du dix-sept novembre mil neuf cent quatre-vingt-treize.