Real Estate Company v. Liquidator and Purchaser Regarding Lease Termination and Damages

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière Les Ecureuils, dont le siège social est ..., en cassation d'un arrêt rendu le 22 mai 1990 par la cour d'appel de Grenoble (2e chambre civile), au profit :

1 / de la société à responsabilité limitée Chauffage de Chartreuse, sise à Saint-Pierre de Chartreuse (Isère),

2 / de M. X..., pris en sa qualité de syndic de la liquidation des biens de la société à responsabilité limitée Carrelages de l'Isère, domicilié ..., défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 23 novembre 1993, où étaient présents : M. Bézard, président, M. Lassalle, conseiller rapporteur, Mme Pasturel, conseiller rapporteur, Mme Piniot, avocat général, Mme Arnoux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Lassalle, les observations de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de la SCI Les Ecureuils, de la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat de M. X..., ès qualités, les conclusions de Mme Piniot, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Grenoble, 22 mai 1990), que la société civile immobilière Les Ecureuils (la SCI) a donné un local commercial à bail à la société Carrelage de l'Isère qui a été mise, le 26 juillet 1984, en liquidation des biens ; que, par courrier du 14 janvier 1985, M. X..., syndic, a fait connaître à la SCI son intention de ne pas continuer le bail ; que les locaux n'ont été restitués que le 4 mars 1985, postérieurement à la date du 28 février 1985 convenue, après enlèvement par la société Chauffage de Chartreuse de marchandises dont elle avait obtenu l'adjudication ;

qu'ayant constaté des dégâts et dégradations dans les lieux, la SCI a assigné le syndic, ès qualités, ainsi que la société Chauffage de Chartreuse, en paiement de dommages et intérêts ;

Sur le premier moyen, pris en ses quatre branches :

Attendu que la SCI reproche à l'arrêt d'avoir décidé que sa créance d'indemnité sur la société Carrelage de l'Isère était une créance dans la masse ; alors, selon le pourvoi, d'une part, que le bail se poursuivant, avec tous les droits et obligations qui s'y rattachent tant que le syndic n'a pas fait connaître son intention d'y mettre fin, il incombait au syndic qui a décidé de résilier le bail de restituer les lieux loués dans leur état initial, que la créance d'indemnité née de l'inexécution de cette obligation était une dette de la masse, cette créance ayant son origine, à quelque époque que les carences constatées dans l'entretien des lieux donnés à bail se soient produites, dans le manquement en fin de bail du syndic à son obligation contractuelle de restituer les lieux en bon état d'entretien et, par conséquent, en une faute postérieure à l'ouverture de la liquidation de biens de la société Carrelages de l'Isère ;

qu'en décidant que la créance éventuelle de la SCI constituait une créance dans la masse, la cour d'appel a violé l'article 52, alinéas 2 et 3, de la loi du 13 juillet 1967 ; alors, de deuxième part, qu'il résulte des constatations de l'arrêt et des écritures des parties que M. X..., syndic de la liquidation des biens de la société Carrelages de l'Isère, avait décidé, par courrier du 14 janvier 1985, de ne pas poursuivre le contrat de bail et avait convenu avec la SCI d'une restitution des locaux le 28 février 1985, après l'inventaire et la vente du stock ;

que dès lors qu'elle a constaté que cette restitution des locaux était intervenue le 4 mars 1985, la cour d'appel, qui, confondant la date de délivrance du congé et celle du terme pour lequel il était donné, d'un commun accord entre le syndic et le bailleur, a considéré que le contrat de bail ne s'était poursuivi que jusqu'au 14 janvier 1985, a :

1 ) méconnu l'objet du litige et violé les articles 4 et 5 du nouveau Code de procédure civile , 2 ) violé l'article 52, alinéa 3, de la loi du 13 juillet 1967 et 1134 du Code civil ;

alors, de troisième part, et à titre subsidiaire, que le syndic ayant occupé, dans l'intérêt de la masse, les lieux loués postérieurement à la demande de résiliation du bail, les indemnités pour dépréciations commises dans les locaux à l'occasion du démontage et de l'enlèvement des marchandises vendues aux enchères par lui pendant cette période constituent des créances sur la masse ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; alors de quatrième part, et encore à titre subsidiaire, que le bail se poursuivant avec tous les droits et obligations qui s'y rattachent tant que le syndic n'a pas fait connaître son intention d'y mettre fin, il incombait au syndic qui a résilié le bail de démontrer que les pertes ou dégradations sont arrivées sans sa faute ; qu'en déclarant que la SCI Les Ecureuils ne rapportait pas la preuve que les dégradations commises l'ont été pendant la période de prorogation du bail, la cour d'appel a renversé la charge de la preuve et, par suite, violé les articles 1315 et 1730 et suivants du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le syndic de la société locataire avait fait connaître au propriétaire, par courrier du 14 janvier 1985, qu'il n'entendait pas poursuivre l'exécution du contrat de bail et retenu souverainement, sans méconnaître l'objet du litige ni inverser la charge de la preuve, que le bail, non repris par la masse des créanciers, avait pris fin à cette date, peu important que les locaux n'aient été en fait restitués que le 4 mars 1985, la cour d'appel en a, à bon droit, déduit que la créance d'indemnité, née de l'inexécution de l'obligation de rendre les lieux loués dans leur état initial, était une créance dans la masse ;

que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;

Et sur le second moyen :

Attendu que la SCI reproche aussi à l'arrêt d'avoir rejeté sa demande en ce qu'elle était dirigée contre la société Chauffage de Chartreuse, alors, selon le pourvoi, que les conventions obligent à toutes les suites que l'équité ou l'usage donnent à l'obligation d'après sa nature ; qu'en l'état de ces circonstances, en ne recherchant pas si le refus de la société Chauffage de Chartreuse de laisser des repères sur l'installation électrique lors du démontage de la lustrerie et d'éliminer une partie des traces laissées sur le sol et sur les murs par l'enlèvement des marchandises et sanitaires ne constituait pas une faute envisagée en elle-même en dehors de tout point de vue contractuel, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que l'enlèvement des marchandises et sanitaires ne pouvait que laisser des traces sur le sol et sur le mur et retenu qu'il n'était pas établi que la société Chauffage de Chartreuse, qui n'était pas tenue de laisser des repères sur l'installation électrique lors du démontage de la lustrerie, ait commis des fautes quasi délictuelles lors de ce démontage, la cour d'appel a effectué la recherche prétendument omise ; que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Les Ecureuils, envers la société Chauffage de Chartreuse et M. X..., ès qualités, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-cinq janvier mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.