Purchasers v. Occupant Regarding Reserved Right of Habitation and Alleged Lease

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par Mme Micheline Z..., demeurant ... à la Madeleine (Nord), en cassation d'un arrêt rendu le 28 mars 1991 par la cour d'appel de Douai (3ème chambre civile), au profit de :

1 ) M. Stanislas X...,

2 ) Mme Caroline X..., demeurant ensemble ... (Nord), défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 19 janvier 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Toitot, conseiller rapporteur, MM. Cathala, Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Mme Di Marino, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Mourier, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Toitot, les observations de Me Hémery, avocat de Mme Z..., de Me Bouthors, avocat des époux X..., les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 28 mars 1991), que M. et Mme X... ont acquis, en viager, un immeuble à usage d'habitation de Mme Y..., qui s'était réservée un droit d'usage et d'habitation ; qu'après le décès de celle-ci, les propriétaires ont assigné en expulsion Mme Z... qui se prétendait locataire d'une partie des lieux ;

Attendu que Mme Z... fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen, "1 ) que le bail se caractérise par la mise à disposition effective de locaux appartenant au bailleur et le paiement corrélatif d'un loyer, de la part du preneur ; qu'en l'espèce, il est constant qu'il y a eu occupation effective du deuxième étage de l'immeuble appartenant à Mme Y..., ... par Mme Z..., depuis le 1er août 1985 ; qu'un contrat, daté du 1er août 1985, par lequel Mme Z... a accepté de payer la somme de 750 francs à titre de loyer à compter du même jour, a été signé par la preneuse et par Mme Y..., la propriétaire, et il résulte du propre aveu des consorts X... que le loyer promis a été payé jusqu'à la mise sous tutelle de Mme Y..., en janvier 1986 ;

qu'en jugeant, dès lors, que Mme Z... était occupant, sans droit ni titre, la cour d'appel a violé les articles 1709 et suivants du Code civil ; 2 ) que l'aveu judiciaire fait foi contre celui qui l'a fait ; qu'en l'espèce, les consorts X... reconnaissaient eux-mêmes, dans leurs écritures de première instance, qu'ils avaient reçu directement paiement d'un terme de loyer, en octobre 1985, de la part de Mme Z... qui occupait les locaux litigieux, et que celle-ci avait payé ses loyers jusqu'à la désignation du gérant de tutelle de Mme Y... en janvier 1986 ;

qu'ils avouaient ainsi leur connaissance certaine de l'existence du bail de Mme Z... avant même la signature du contrat de vente intervenu en novembre 1985 ;

qu'en jugeant le contraire et en ordonnant l'expulsion de Mme Z..., la cour d'appel a violé les articles 1328, 1354 et suivants et 1743 du Code civil ";

Mais attendu, d'une part, qu'appréciant souverainement les éléments de preuve soumis à son examen, la cour d'appel a retenu que Mme Z... n'établissait ni l'existence d'un bail ayant date certaine, ni la connaissance par l'acquéreur d'une location ;

Attendu, d'autre part, que Mme Z..., qui a fait sienne la motivation du jugement du tribunal d'instance, sans soutenir dans ses conclusions d'appel que les époux X... avaient reconnu, dans leurs écritures de première instance, avoir reçu un terme de loyer, en octobre 1985, de la locataire qui avait payé ses loyers jusqu'à la désignation du gérant de tutelle de Mme Y..., le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ;

D'où il suit que, pour partie irrecevable, le moyen n'est pas fondé pour le surplus ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme Z... à payer aux époux X... la somme de 7 000 francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

La condamne également aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-trois février mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.