Property Owner v. State Expropriation Board: Compensation Deduction for Occupancy Despite Eviction Order
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe appellant property owner contested the expropriation compensation awarded by the Court of Appeal, arguing that the court erred by applying a deduction for occupancy when an expulsion order against the tenant was already in place, contradicting the principle that compensation must cover the material and legal condition of the property at the time of the expropriation order. The Court of Cassation rejected the appeal, reasoning that the Court of Appeal was justified in applying the occupancy deduction because, in the absence of the final expropriation decree, the valuation had to consider the property's condition at the date of the first instance decision, at which time the tenant was still physically occupying the premises despite the expulsion order, and that the reduction in the valuation of a parking area advantage, despite initial approval of the first instance valuation, was not contradictory.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 700 du nouveau Code de procédure civile, article 11, alinéa 2, de l'ordonnance du 23 octobre 1958, article 455 du nouveau Code de procédure civile; Property Owner v. State Expropriation Board: Compensation Deduction for Occupancy Despite Eviction Order: The Court of Cassation rejected the appeal, reasoning that the Court of Appeal was justified in applying the occupancy deduction because, in the absence of the final expropriation decree, the valuation had to consider the property's condition at the date of the first instance decision, at which time the tenant was still physically occupying the premises despite the expulsion order, and that the reduction in the valuation of a parking area advantage, despite initial approval of the first instance valuation, was not contradictory.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article was applied to order the appellant to pay a sum to the respondent regarding costs.
Although cited by the appellant as a ground for reversal, the Court ultimately rejected the argument based on its interpretation, but the provision was central to the appellant's complaint which led to the final rejection of the appeal.
Although cited by the appellant as a ground for reversal (contradiction in reasoning), the Court rejected this basis for reversal.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière (SCI) du ..., dont le siège est ... (13e), en cassation d'un arrêt rendu le 11 mai 1992 par la cour d'appel de Versailles (Chambre des expropriations), au profit de la Société d'économie mixte d'aménagement de Boulogne-Billancourt (SA2B), dont le siège est ... (Hauts-de-Seine), défenderesse à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 8 décembre 1993, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Cobert, conseiller référendaire rapporteur, MM. Cathala, Valdès, Capoulade, Deville, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Fromont, Mme Borra, conseillers, M. Chapron, conseiller référendaire, M. Mourier, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme le conseiller référendaire Cobert, les observations de la SCP Peignot et Garreau, avocat de la SCI du ... (13e), de Me Baraduc-Benabent, avocat de la Société d'économie mixte d'aménagement de Boulogne-Billancourt (SA2B), les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique :
Attendu que la société civile immobilière (SCI) du ... fait grief à l'arrêt attaqué (Versailles, 11 mai 1992) de fixer à une certaine somme le montant des indemnités qui lui sont dues à la suite de l'expropriation de biens lui appartenant au profit de la Société d'économie mixte d'aménagement de Boulogne-Billancourt (SA2B), alors, selon le moyen, "d'une part, qu'aux termes de l'article 11, alinéa 2, de l'ordonnance du 23 octobre 1958, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ;
qu'il en résulte notamment que cette indemnité est fixée d'après la consistance matérielle et juridique des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation ou de la décision de première instance ; qu'ayant expressément constaté qu'un ancien locataire encore présent dans les lieux, la société Bionix, se trouvait à la date du jugement sous l'effet d'une décision d'expulsion, ce qui la privait de tout droit d'occupation, la cour d'appel, qui a néanmoins décidé d'appliquer sur la valeur de l'immeuble en cause un abattement pour occupation, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé, par refus d'application, le texte susvisé ; d'autre part, que les premiers juges avaient estimé la valeur de la plus-value apportée par l'existence de l'aire de dégagement à une somme de 4 800 francs le mètre carré, en considérant qu'il s'agissait d'une "cour de configuration défavorable mais offrant un avantage de parking très important" ; qu'après avoir approuvé cette appréciation, la cour d'appel, qui s'est bornée à relever "la largeur réduite de cette aire de dégagement malgré son intéressante profondeur", éléments déjà pris en considération par les premiers juges, ne pouvait, sans se contredire, infirmer le jugement sur ce point et réduire la valeur
de cette plus-value à un montant de 500 000 francs ; qu'elle a ainsi violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ;
Mais attendu que la cour d'appel, qui ne s'est pas contredite en réduisant le montant de la plus-value apportée par l'existence d'une aire de stationnement, a pu pratiquer un abattement pour occupation des locaux qui avaient été donnés en location à la société Bionix en retenant qu'en l'absence d'ordonnance d'expropriation, les biens devaient être estimés en tenant compte de leur consistance au moment de la date de la décision de première instance et qu'à cette date, la société Bionix occupait toujours les locaux, nonobstant une ordonnance prononçant son expulsion ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI du ... (13e) à payer à la Société d'économie mixte d'aménagement de Boulogne-Billancourt (SA2B) la somme de 8 000 francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
La condamne également, envers la Société d'économie mixte d'aménagement de Boulogne-Billancourt (SA2B), aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du dix-neuf janvier mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.