Purchaser v. Co-owners: Refusal of Forced Sale Execution Due to Lack of Proof of Agent's Authority

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. Roger B..., demeurant ... (9e), en cassation d'un arrêt rendu le 23 octobre 1990 par la cour d'appel de Paris (2e Chambre, Section A), au profit :

1 ) de la société Cabinet Lance et Cie, dont le siège est ... (1er),

2 ) de M. Paul C..., demeurant 1, place Mattéoli à Champs-sur-Marne (Seine-et-Marne),

3 ) de M. Bruno C..., demeurant ... du Loup, Les Clavières d'Anglanes, Gex (Ain),

4 ) de Mme Colette A..., épouse C..., demeurant ... du Loup, Les Clavières d'Anglanes, Gex (Ain),

5 ) de M. Philippe C..., demeurant ... du Loup, Les Clavières d'Anglanes, Gex (Ain),

6 ) de Mlle Véronique C..., demeurant ... du Loup, Les Clavières d'Anglanes, Gex (Ain),

7 ) de Mme Colette C..., veuve Y... demeurant à Cosy, Saint-Médard de Mussidan, Mussidan (Dordogne),

8 ) de M. Georges C..., demeurant à Cosy, Saint-Médard de Mussidan, Mussidan (Dordogne),

9 ) de Mme Suzanne C..., demeurant à Cosy, Saint-Médard de Mussidan, Mussidan (Dordogne), défendeurs à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les cinq moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 9 novembre 1993, où étaient présents : M. Grégoire, conseiller doyen faisant fonctions de président, M. Thierry, conseiller rapporteur, MM. Renard-Payen, Lemontey, Gélineau-Larrivet, Forget, Mme Gié, M. Ancel, conseillers, M. Savatier, Mme Catry, conseillers référendaires, Mme Le Foyer de Costil, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Thierry, les observations de la SCP Lesourd et Baudin, avocat de M. B..., de la SCP Boré et Xavier, avocat de la société Cabinet Lance et Cie, les conclusions de Mme Le Foyer de Costil, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que M. Albert C... est décédé en 1980, laissant à ses deux fils, Paul et X..., un immeuble en indivision avec sa soeur Suzanne et avec ses deux frères Lucien et Z..., ce dernier père de Colette veuve Y... ; que Bernard C... est mort ensuite, laissant une veuve et trois enfants, Bruno, Philippe et Véronique ; que Mme Colette Y... a donné mandat écrit au Cabinet Lance de vendre l'immeuble indivis au prix de quatre millions de francs ; qu'elle s'est portée fort de la ratification de ce mandat par son père, M. Georges C... et par sa tante, Mme Suzanne C... ; que le Cabinet Lance est entré en relations avec M. B..., marchand de biens, lequel a offert, par lettre du 29 juin 1987, d'acheter l'immeuble pour le prix proposé de quatre millions de francs ; que l'agent immobilier a répondu, le 24 juillet 1987, que les consorts C... avaient donné leur consentement ; que certains indivisaires ayant refusé de signer l'acte

authentique, M. B... a poursuivi en justice la réalisation de la vente ; qu'il a été débouté par l'arrêt attaqué (Paris, 23 octobre 1990), aux motifs que seule Mme Colette Y... avait donné un mandat de vente à l'agent immobilier, que M. Z... et Mme Suzanne C... n'avaient jamais ratifié ce mandat, et que les autres indivisaires n'avaient engagé que de simples pourparlers ;

Sur le premier moyen :

Attendu que M. B... fait grief à l'arrêt d'avoir ainsi statué, alors, selon le moyen, que le mandant peut être engagé sur le fondement d'un mandat apparent s'il résulte des circonstances que le tiers a pu légitimement croire que le mandataire agissait en vertu d'un mandat ;

qu'ainsi, en l'état des conclusions de M. B... faisant valoir que la vente de l'immeuble appartenant à l'indivision C... était parfaite par suite de l'acceptation de son offre par le Cabinet Lance, qui s'était toujours présenté durant les longues tractations comme ayant reçu pouvoir de tous les indivisaires pour vendre cet immeuble, la cour d'appel, qui constatait, d'une part, que ce cabinet était, à l'époque des faits, chargé de la gestion de l'immeuble, d'autre part, que chacun des indivisaires, en son nom ou en celui d'autres, avait correspondu avec cet administrateur à l'effet qu'il trouve un acquéreur pour le prix de quatre millions net de frais, enfin, que M. B... avait pu être trompé par les correspondances du Cabinet Lance l'assurant de l'accord des indivisaires, ne pouvait, pour écarter la demande de l'acquéreur en réalisation de la vente, s'abstenir de rechercher si, dans ces conditions, les indivisaires n'étaient pas engagés envers M. B... sur le fondement de l'apparence d'un mandat donné au Cabinet Lance, l'acquéreur étant en droit de croire légitimement aux pouvoirs reçus par l'administrateur à l'effet de vendre l'immeuble ; qu'elle a ainsi entaché sa décision d'un manque de base légale au regard des articles 1984 et 1998 du Code civil ;

Mais attendu que les juges du second degré n'ont pas à se prononcer sur l'existence d'un mandat apparent dès lors que, dans ses conclusions d'appel, la partie qui prétend, devant la Cour de Cassation, que son adversaire serait engagé envers elle sur un tel fondement, n'a pas précisé les circonstances d'où résulterait l'apparence alléguée ; qu'en l'espèce, M. B... s'est borné dans ses conclusions d'appel à invoquer le mandat apparent dont Mme veuve X... aurait été titulaire à l'égard de ses enfants Bruno, Philippe et Véronique, sans faire état de circonstances de nature à justifier la croyance légitime qu'il aurait eue en l'étendue des pouvoirs du Cabinet Lance pour réaliser la vente de l'immeuble litigieux, et en sa qualité de mandataire commun de l'ensemble des indivisaires ; que la cour d'appel n'avait donc pas à se livrer à une recherche qui ne lui était pas demandée ; d'où il suit que le premier moyen ne peut être accueilli ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu que M. B... reproche également à la cour d'appel d'avoir énoncé qu'à l'exception de Mme Y..., aucun des indivisaires n'avait donné son consentement à la vente de l'immeuble litigieux pour le prix de quatre millions de francs, alors, selon le moyen, que si les actes de disposition d'un bien indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires, la cession par un seul est simplement inopposable aux autres, son efficacité étant subordonnée aux résultats du partage ; que, dès lors, la cour d'appel, qui constatait l'accord d'un des indivisaires sur le prix de quatre millions de francs proposé par M. B..., devait décider que la vente, inopposable aux autres indivisaires, était parfaite entre M. B... et cet indivisaire, son efficacité étant subordonnée aux résultats du partage ; qu'en déboutant purement et simplement M. B... de sa demande, l'arrêt attaqué a violé l'article 883 du Code civil ;

Mais attendu que, dans ses conclusions d'appel, M. B... ne s'est jamais prévalu des effets de la vente conclue avec la seule Mme Y..., ni de l'article 883 du Code civil, de telle sorte que le deuxième moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit et, par suite, irrecevable ;

Sur les troisième, quatrième et cinquième moyens réunis, tels qu'ils sont énoncés au mémoire en demande et reproduits en annexe du présent arrêt :

Attendu que, sous couvert de griefs non fondés de méconnaissance des termes du litige, de violation du principe de la contradiction, de dénaturation de correspondances et de défaut de réponse à conclusions, les trois derniers moyens ne tendent, en réalité, qu'à remettre en cause l'appréciation souveraine des faits par les juges du fond ;

Qu'il s'ensuit qu'aucun de ces trois moyens ne peut être retenu ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. B..., envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt décembre mil neuf cent quatre-vingt-treize.