Vendor v. Real Estate Federation Guarantee Fund Regarding Advisor Negligence

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par Mme Josette Y..., veuve X..., demeurant Hôtel Le Terminus à Oloron-Sainte-Marie (Pyrénées-Atlantiques), en cassation d'un arrêt rendu le 18 décembre 1990 par la cour d'appel de Paris (25e chambre, section A), au profit de la Caisse de garantie de la Fédération nationale de l'immobilier (Caisse de garantie FNAIM), dont le siège social est ... (8e), défenderesse à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 16 décembre 1993, où étaient présents : M. de Bouillane de Lacoste, président, M. Pinochet, conseiller rapporteur, M. Fouret, conseiller, M. Lupi, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Pinochet, les observations de la SCP Ancel et Couturier-Heller, avocat de Mme X..., de la SCP Lesourd et Baudin, avocat de la Caisse de garantie de la Fédération nationale de l'immobilier, les conclusions de M. Lupi, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique, pris en ses deuxième et troisième branches :

Vu l'article 1382 du Code civil, ensemble les articles 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et les articles 17, 44 et suivants du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

Attendu que, par acte sous seing privé des 28 juillet et 16 août 1982, établi par M. Z..., conseil juridique, porté comme affilié à la caisse de garantie de la fédération nationale de l'immobilier, Mme X... a vendu un fonds de commerce au prix de 300 000 francs, payé comptant, dont le rédacteur de l'acte a été constitué séquestre ; que M. Z... a été déclaré en liquidation des biens après que la garantie de la caisse lui eut été retirée le 22 juin 1982 ; que Mme X... a assigné la caisse en paiement de dommages-intérêts, d'un montant équivalant au prix de cession, en imputant à la défenderesse divers manquements à ses obligations légales ;

Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt attaqué a retenu que la caisse, ayant retiré sa garantie à M. Z..., en était déchargée à partir de l'expiration du délai qui avait commencé à courir à la date des publications dans la presse, et, qu'ayant procédé aux contrôles auxquels elle était tenue, et obtenu du conseil juridique une majoration du montant de ladite garantie, sa responsabilité ne pouvait être engagée au plan délictuel ;

Attendu qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si, en l'état d'un rapport d'inspection de novembre 1981 révélant l'impossibilité d'établir une correspondance entre les reçus et les mentions du registre-répertoire, il n'incombait pas à la caisse de dénier immédiatement sa garantie et de s'assurer que M. Z... s'y était conformé, cette négligence ayant permis au conseil juridique de poursuivre son activité, et si ladite faute, jointe à celles consistant à avoir renouvelé puis retiré tardivement sa garantie, en connaissance de l'irrégularité de la situation du cautionné, n'était pas à l'origine du préjudice subi par Mme X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche du moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 décembre 1990, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;

Condamne la Caisse de garantie de la FNAIM, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

La condamne à payer à Mme X... la somme de huit mille francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Paris, en marge ou à la suite de l'arrêt annulé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du deux février mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.