Purchasers' Suit Against Builder and Seller for Noise, Vibration, and Lack of Disclosure Fails

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 / M. Antonio Y...,

2 / Mme Brigitte X... épouse Y..., demeurant ensemble à Saint-Dizier (Haute-Marne), ..., en cassation d'un arrêt rendu le 19 avril 1991 par la cour d'appel de Dijon (2e chambre, section 2), au profit :

1 / de la société anonyme Les Maisons Traditionnelles Bragardes (MTB), dont le siège est à Saint-Dizier (Haute-Marne), ..., prise en la personne de son président-directeur général en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,

2 / de la Société de locations de bâtiments industriels et commerciaux (SLBIC), société anonyme, dont le siège est à Bettancourt-la-Ferrée (Haute-Marne), zone artisanale, prise en la personne de son président-directeur général en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,

3 / de la société anonyme Crédit immobilier de Wassy et de Haute-Marne, ayant son siège à Wassy (Haute-Marne), ..., prise en la personne de son président-directeur général en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, défenderesses à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 20 juillet 1993, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Fromont, conseiller rapporteur, MM. Cathala, Valdès, Capoulade, Deville, Mlle Fossereau, M. Chemin, conseillers, M. Chapron, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Mourier, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Fromont, les observations de Me Brouchot, avocat des époux Y..., de la SCP Célice et Blancpain, avocat de la Société de locations de bâtiments industriels et commerciaux, les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Dijon, 19 avril 1991), que, suivant contrat du 26 août 1986, les époux Y... ont confié à la société Maisons traditionnelles Bragardes (MTB), la construction d'une maison individuelle à édifier sur un terrain déterminé, qu'ils ont acquis de la Société de locations de bâtiments industriels et commerciaux (SLBIC) par acte du 28 novembre 1986, après l'obtention du permis de construire qui prévoyait l'implantation de la maison en limite ouest de la parcelle, à proximité immédiate de l'atelier d'estampage d'une usine appartenant à la société Delachaux ;

qu'après réception des travaux le 4 mai 1987, les maîtres de l'ouvrage, qui s'étaient contractuellement réservé les travaux d'isolation de leur maison, ont assigné les sociétés MTB et SLBIC aux fins d'annulation des contrats de construction et de vente du terrain et de réparation du préjudice que leur causaient le bruit et les vibrations en provenance de l'usine Delachaux ;

Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande en annulation du contrat de construction conclu avec la société MTB, alors, selon le moyen "1 ) que le formalisme imposé àpeine de nullité d'ordre public par l'article L. 261-10 du Code de la construction doit être observé par celui qui s'oblige à édifier ou à faire édifier un immeuble ou une partie d'immeuble à usage d'habitation, lorsqu'il procure indirectement à son cocontractant le terrain ou le droit de construire sur le terrain ; que la cour d'appel relève que cette circonstance doit résider dans l'existence de liens financiers entre celui qui s'oblige à construire et le propriétaire initial du terrain, ou dans "une préférence" de celui qui s'oblige pour certains terrains et qu'ainsi ces conditions n'ayant pas été remplies, le formalisme ne saurait être invoqué ;

qu'en ajoutant ainsi au texte de la loi des conditions qu'ils n'énonce pas, la cour d'appel a violé l'article L. 261-10 du Code de la construction et de l'habitation ; 2 ) que procure indirectement un terrain dont elle n'est pas propriétaire, une société de construction immobilière qui le fait présenter à son client par un "vendeur" et contracte à l'égard de ce client, dès avant que celui-ci n'achète ledit terrain, l'obligation d'y construire un immeuble d'habitation ; qu'en décidant cependant que n'avait pas été procuré indirectement par la société MTB, aux époux Y..., le lot n° 15 du lotissement "Renan" à Saint-Dizier, qui leur a été présenté par un "vendeur" de cette société qui s'est elle-même engagée à leur égard, dès avant l'acquisition de ce lot, à y construire un immeuble d'habitation, la cour d'appel a violé l'article L. 261-10 du Code de la construction ;

3 ) que faute d'avoir répondu au moyenpéremptoire du jugement infirmé et dont la confirmation était sur ce point demandée, selon lequel l'attitude de la société MTB tenue d'un devoir de conseil et de renseignement à l'égard des époux Y... qui sont des non-professionnels, était constitutive d'une réticence dolosive de nature à entraîner la nullité du contrat litigieux, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ;

Mais attendu qu'ayant souverainement relevé qu'aucun des documents produits n'établissait l'existence de liens financiers entre les sociétés MTB et SLBIC ou d'accords assurant aux clients de la société MTB une préférence pour l'achat des terrains lotis par la société SLBIC, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions en retenant qu'aucune réticence dolosive n'était imputable à la société MTB, a pu déduire de l'ensemble de ces éléments que le simple fait pour un salarié du constructeur d'avoir présenté aux époux Y... la parcelle qu'ils ont ultérieurement acquise ne suffisait pas à caractériser, de la part de la société MTB, la fourniture indirecte du terrain ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur les deuxième et troisième moyens, réunis :

Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande en annulation du contrat de vente du terrain et en paiement de dommages-intérêts pour réparer le préjudice résultant pour eux du défaut d'information préalable, alors, selon le moyen "1 ) que la cour d'appel s'est abstenue de répondre aux conclusions de M. et Mme Y... et aux motifs du jugement infirmé dont la confirmation était sur ce point sollicitée, selon lesquels revêtait le caractère d'une réticence dolosive l'attitude de la société SLBIC qui procédait au lotissement et était ainsi tenue à l'égard des acheteurs des terrains à bâtir d'une obligation de conseil et de renseignement qui aurait notamment dû la conduire à prévenir les époux Y... du risque de construire sur la parcelle litigieuse à proximité de l'usine Delachaux dès lors surtout que l'expertise établissait que compte tenu des règles d'urbanisme en vigueur cette proximité rendait inhabitable toute construction ; qu'ainsi, l'article 455 du nouveau Code de procédure civile a été violé ; 2 ) que l'erreur commise par un non-professionnel sur la constructibilité d'un terrain à bâtir acquis d'une société dont l'objet est le lotissement, doit s'apprécier non seulement au regard de la délivrance d'autorisation de construire par l'Administration dont a justifié ladite société, mais encore au regard des caractéristiques particulières du terrain litigieux non prises en considération par l'Administration ; qu'en se bornant, pour écarter toute erreur, à relever que les époux Y... avaient contracté au vu des autorisations administratives, sans rechercher, bien qu'elle s'y soit trouvée invitée, si les acquéreurs avaient commis une erreur sur les qualités substantielles du terrain non comprises dans les critères administratifs d'appréciation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1109 du Code civil ; 3 ) que la société qui, à titre professionnel, procède au lotissement d'un terrain est tenue à l'égard des acquéreurs d'une obligation de conseil et de renseignement dont l'inexécution ouvre droit à des dommages-intérêts ; qu'en déduisant du défaut de contact entre les époux Y... et la société SLBIC l'absence de tout manquement de cette société à son obligation de renseignement, la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ; 4 ) que faute d'avoir répondu aux conclusions de M. et Mme Y... faisant valoir que la société MTB avait failli à son obligation contractuelle de conseil en qualité de constructeur de l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ;

Mais attendu que, répondant aux conclusions, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant que lors de leur visite du lotissement les époux Schena, qui devaient être spécialement attentifs aux ouvrages environnants dès lors qu'ils s'étaient réservés les travaux d'isolation de leur maison, avaient nécessairement constaté la présence évidente, en bordure de la parcelle qui leur était proposée, de l'usine Delachaux dont, étant domiciliés à Saint-Dizier, ils ne pouvaient ignorer ni l'activité ni les nuisances en découlant, qu'il leur était facile de vérifier, d'où il résultait qu'ils avaient été exactement renseignés sur les caractéristiques particulières du terrain vendu et les risques courus ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux Y..., envers les défenderesses, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du quatre novembre mil neuf cent quatre-vingt-treize.