Vendors v. Bank and Notary: Liability for Unpaid Sale Price Following Loan Refusal

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. Guy Z..., notaire, demeurant résidence d'Ostwald, ... à Ostwald (Bas-Rhin), en cassation d'un arrêt rendu le 1er mars 1991 par la cour d'appel de Colmar (2e chambre civile, au profit de :

1 / la Banque populaire de la région économique de Strasbourg, dont le siège social est ... (Bas-Rhin),

2 / M. Robert A..., demeurant 25 Grand'Rue à Roppe (Territoire de Belfort),

3 / Mme Martine A..., née Y..., demeurant 25 Grand'Rue à Roppe (Territoire de Belfort), défendeurs à la cassation ;

la Banque populaire de la région économique de Strasbourg a formé un pourvoi incident contre le même arrêt ;

M. Z..., demandeur au pourvoi principal, invoque à l'appui de son recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

La Banque populaire de la région économique de Strasbourg, demanderesse au pourvoi incident, invoque à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation également annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 16 décembre 1993, où étaient présents : M. de Bouillane de Lacoste, président, Mme Lescure, conseiller rapporteur, MM. Fouret, Pinochet, Mme Delaroche, M. Sargos, Mme Marc, conseillers, M. Laurent-Atthalin, conseiller référendaire, M. Lupi, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme le conseiller Lescure, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat de M. Z..., de Me Spinosi, avocat de la Banque populaire de la région économique de Strasbourg, de la SCP Masse-Dessen, Georges et Thouvenin, avocat de M. et Mme A..., les conclusions de M. Lupi, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que les époux A..., qui avaient acquis en 1981 un fonds de commerce, partiellement financé par un prêt consenti pour une durée de sept années par la Banque Populaire de la région économique de Strasbourg, l'ont revendu, en novembre 1985, suivant acte reçu par M. Z..., notaire, à M. X..., qui devait également bénéficier d'un prêt consenti par le même établissement bancaire ; que ce prêt a été ultérieurement refusé par la banque ; que le prix n'a jamais été réglé par l'acquéreur, qui a été mis en liquidation judiciaire ;

que la banque a assigné les époux A... en remboursement du solde du prêt qu'elle leur avait consenti ; que ceux-ci ont formé une demande reconventionnelle en dommages-intérêts et sollicité la compensation des créances réciproques ; qu'ils ont en outre appelé dans la cause M. Z... et demandé qu'il soit condamné in solidum avec la banque au paiement des dommages-intérêts ; que M. Z... a demandé à être garanti par la banque des condamnations prononcées contre lui ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal :

Attendu que M. Z... fait grief à l'arrêt attaqué (Colmar, 1er mars 1991) de l'avoir condamné in solidum avec la banque à payer des dommages-intérêts aux époux A..., alors, selon le moyen, qu'en retenant qu'il avait manqué à son obligation de conseil pour avoir omis d'insérer dans l'acte de vente une clause destinée à protéger les vendeurs contre un revirement de la banque, après avoir constaté qu'il pouvait légitimement croire en l'irrévocabilité du prêt consenti à l'acquéreur et en l'efficacité de l'acte qu'il instrumentait, la cour d'appel n'a pas caractérisé la faute de ce notaire ;

Mais attendu que la cour d'appel a pu retenir, tant par motifs propres qu'adoptés, que le contrat de prêt consenti par la banque à M. X... n'ayant pas été signé en même temps que l'acte de vente, le notaire, même s'il détenait un document impliquant l'octroi du prêt ou avait eu une assurance verbale de la part de la banque, avait manqué à son devoir de conseil en omettant d'insérer dans l'acte de vente toute clause destinée à protéger les vendeurs d'un revirement de la banque ou d'une manoeuvre de l'acquéreur et cela d'autant qu'il n'ignorait pas l'insolvabilité de ce dernier ;

qu'elle a ainsi légalement justifié sa décision ;

Et sur le second moyen du même pourvoi :

Attendu que M. Z... reproche encore à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté sa demande tendant à être relevé intégralement par la banque des condamnations mises à sa charge, alors que, selon le moyen, le notaire n'a pas à vérifier les déclarations des parties lorsqu'il n'a pas de raison de les suspecter ; que la cour d'appel a constaté que la banque l'avait averti par téléphone et par écrit qu'elle accordait un prêt à M. X... et ce, sans la moindre réserve ; que rien ne permettait au notaire de mettre en doute les déclarations de la banque ; qu'en statuant comme elle a fait, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;

Mais attendu que chacun des coauteurs d'un dommage doit supporter dans ses rapports avec les autres coauteurs et dans la mesure à déterminer par les juges, les conséquences de sa propre faute ; que la cour d'appel, qui a retenu que la faute de M. Z... avait concouru avec celle de la banque à la réalisation du préjudice subi par les époux A..., a souverainement estimé que la gravité des fautes commises respectivement par chacun de ces coauteurs fondait le recours de M. Z... contre la banque à concurrence de moitié ;

qu'elle a ainsi légalement justifié sa décision ;

Sur le moyen unique pris en ses six branches du pourvoi incident de la Banque Populaire de la région économique de Strasbourg, tel qu'il figure au mémoire et est reproduit en annexe au présent arrêt :

Attendu que, pour retenir la responsabilité de la banque à l'égard des époux A..., la cour d'appel a énoncé qu'à supposer même que la lettre de celle-ci, accompagnée du dossier du prêt consenti à M. X..., ne soit pas parvenue à M. Z..., dès le 25 novembre 1985, l'ensemble des éléments de la cause permettait de présumer qu'à cette date le notaire avait été informé téléphoniquement par la Banque de l'envoi de ces documents, sans, toutefois, qu'aient été portées à sa connaissance les conditions dont était assorti l'octroi du prêt à l'acquéreur, conditions précisées dans une lettre adressée le même jour par l'organisme prêteur à ce dernier ; qu'elle a relevé que cette circonstance, rapprochée de celle de l'interruption unilatérale des prélèvements automatiques effectués par la banque sur le compte de ses débiteurs, les époux A..., avait contribué à créer aux yeux de ceux-ci l'apparence d'un "crédit irrévocable" en faveur de M. X... et constituait, de la part de l'établissement bancaire, un comportement fautif à l'origine du préjudice subi par les vendeurs ; qu'elle a, en effet, retenu que l'octroi d'un prêt à l'acquéreur, qui ne disposait pas de liquidités suffisantes, avait été pour les époux A..., l'élément déterminant de la réalisation de la vente ; que la cour d'appel, qui ne s'est pas prononcée par des motifs hypothétiques et qui a répondu aux conclusions invoquées, a, sans contradiction et sans inversion de la charge de la preuve, caractérisé la faute commise par la banque, ainsi que le lien de causalité entre cette faute et le préjudice des époux A... et, ainsi, légalement justifié sa décision ;

Sur la demande présentée au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile :

Attendu que les époux A... sollicitent, sur le fondement de ce texte l'allocation d'une somme de 12 000 francs ;

Attendu qu'il y a lieu d'accueillir partiellement cette demande ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE tant le pourvoi principal de M. Z... que le pourvoi incident de la Banque Populaire de la région économique de Strasbourg ;

Condamne M. Z... et la Banque populaire de la région économique de Strasbourg, chacun aux dépens de leurs pourvois, et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Condamne M. Z... à payer aux époux A... la somme de 10 000 francs ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du deux février mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.