Lease Breach and Resolutory Clause Activation

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société Primantilles, société à responsabilité limitée, dont le siège social est impasse Emile Jacquart, ZI de Jarry à X... Mahault (Guadeloupe), en cassation d'un arrêt rendu le 6 mai 1991 par la cour d'appel de Basse-Terre, au profit de la société Les Etablissements Tiengou, société à responsabilité limitée, dont le siège social est voie n° 7 bis, ZI de Jarry, impasse Emile Jacquart à Baie-Mahault (Guadeloupe), défenderesse à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 7 décembre 1993, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Capoulade, conseiller rapporteur, MM. Cathala, Valdès, Deville, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Fromont, Mme Borra, conseillers, Mme Cobert, M. Chapron, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Mourier, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Capoulade, les observations de Me Guinard, avocat de la société Primantilles, de Me Choucroy, avocat de la société Les Etablissements Tiengou, les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 6 mai 1991), statuant en référé, qu'ayant conclu un contrat de crédit-bail avec la société Tiengou portant sur le lot n 3 d'une copropriété, la société Primantilles, déjà propriétaire du lot n° 2 dont les locaux sont contigus à ceux loués, a, en contravention à la convention des parties, démoli le mur séparant les deux lots, ainsi que le mur au fond du local pour le repousser sur les parties communes en limite de propriété ; que la société Primantilles n'ayant pas satisfait aux commandements visant la clause résolutoire dans le délai imparti, la société Tiengou l'a assignée en résolution du contrat, remise des lieux en état, expulsion et condamnation au paiement de la clause pénale et d'une indemnité d'occupation ;

Attendu que la société Primantilles fait grief à l'arrêt de constater l'acquisition de la clause résolutoire, alors, selon le moyen, "1 ) que l'exercice par le juge des référés des pouvoirs que lui confère l'article 808 du nouveau Code de procédure civile est subordonné à la condition que les mesures qu'il ordonne ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ; que la demande tendant à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire à raison de la démolition du mur de séparation du lot appartenant à la société Primantilles et du lot loué, par celle-ci, à la société Tiengou, se heurtait à une contestation sérieuse portant sur le caractère commun du mur de séparation, dont le contentieux relevait du syndic de copropriété ; qu'en constatant, néanmoins, à raison de la destruction du mur séparatif, l'acquisition de la clause résolutoire convenue au bail, la cour d'appel a violé l'article 808 du nouveau Code de procédure civile ; 2 ) que la demande tendant à la constatation de la clause résolutoire à raison du reculement du mur du fond sur des parties

communes se heurtait à une contestation sérieuse tirée du défaut de qualité de la société Tiengou pour exercer, seule, en dehors du syndic, une action qui tendait à la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ; qu'en constatant, néanmoins, à raison du reculement du mur du fond, l'acquisition de la clause résolutoire, la cour d'appel a violé l'article 808 du nouveau Code de procédure civile" ;

Mais attendu que la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef, en retenant que les murs détruits clôturaient les parties privatives du lot loué, ce qui n'était pas contesté ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu que la société Primantilles fait grief à l'arrêt de confirmer chacune des deux ordonnances de référé la condamnant à payer à la société Tiengou une provision, alors, selon le moyen, "1 ) que le juge doit statuer dans les limites du litige dont l'objet est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que la société Tiengou ayant conclu, après avoir demandé la jonction des appels formés contre les deux ordonnances de référé rendues en première instance, à l'octroi d'une unique somme de 448 000 francs au titre de la clause pénale, la cour d'appel ne pouvait confirmer chacune des ordonnances entreprises qui avait condamné la société Primantilles au paiement de la somme de 448 000 francs, sans violer l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ; 2 ) qu'il appartient au juge des référés de mesurer le montant de la provision qu'il accorde sur le montant non sérieusement contestable de la somme due en vertu d'une clause pénale ;

qu'en condamnant lasociété Primantilles pour le montant exact de la clause pénale stipulée au contrat, la cour d'appel qui, statuant en référé, a énoncé qu'elle se trouvait dépourvue du pouvoir d'accorder une somme différente, a violé l'article 809 du nouveau Code de procédure civile" ;

Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel ayant accordé à la société Tiengou plus qu'elle n'avait demandé, cette disposition de l'arrêt qu'il appartenait à la société Primantilles de faire rectifier ou interpréter par la cour d'appel dans les conditions et délais prévus par les articles 462 à 464 du nouveau Code de procédure civile ne donne pas ouverture à cassation ;

Attendu d'autre part, que le juge des référés avait la possibilité d'allouer une provision qu'il a évaluée sur le montant de la pénalité ;

D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;

Sur le troisième moyen :

Attendu que la société Primantilles fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à la société Tiengou une indemnité mensuelle d'occupation, fixée à titre provisionnel, alors, selon le moyen, "qu'après avoir condamné la société Primantilles au paiement d'une provision sur le montant de la clause pénale, conventionnellement fixée au montant de la totalité des loyers restant à échoir jusqu'à l'expiration du bail, la cour d'appel ne pouvait, sans procéder deux fois à la réparation du même préjudice, condamner la société Primantilles à payer une indemnité d'occupation provisionnelle ;

qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil, ensemble l'article 809 du nouveau Code de procédure civile" ;

Mais attendu que la clause pénale et l'indemnité d'occupation ayant des fondements juridiques différents et étant destinées à réparer des préjudices distincts, le moyen ne peut qu'être écarté ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Primantilles à une amende civile de quinze mille francs, envers le Trésor public ; la condamne, envers la société Les Etablissements Tiengou, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du dix neuf janvier mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.