Co-Owners' Judicial Rent Fixation and Mandate Requirements for Lease Renewal

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 / la société anonyme Via assurances vie, dont le siège social est ... (9e),

2 / la société Abeille Paix, vie-groupe victoire, société anonyme dont le siège social est ... (9e), en cassation d'un arrêt rendu le 3 juillet 1991 par la cour d'appel de Paris (6e chambre, section A), au profit :

1 / de M. Gabriel X..., demeurant ... (8e),

2 / de la société civile professionnelle X..., dont le siège social est ... (8e),

3 / de Mme Gabriel X..., demeurant ... (8e), défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 1er décembre 1993, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Pronier, conseiller référendaire rapporteur, MM. Cathala, Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, conseillers, M. Chollet, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller référendaire Pronier, les observations de Me Foussard, avocat de la société Via assurances vie et de la société Abeille Paix vie-groupe victoire, de la SCP Lesourd et Baudin, avocat des époux X... et de la SCP X..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant que le bail stipulait l'obligation du preneur d'occuper les lieux par lui-même, ses parents ou les membres de son personnel et que la partie habitation des locaux loués était occupée par l'une des employés de M. Gabriel X... ;

Mais sur le premier moyen :

Vu les articles 815-3 et 1203 du Code civil, ensemble l'article 1987 du même code ;

Attendu qu'un mandat spécial est nécessaire pour tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis, ainsi que pour la conclusion et le renouvellement des baux ; que le créancier d'une obligation contractée solidairement peut s'adresser à celui des débiteurs qu'il veut choisir, sans que celui-ci puisse lui opposer le bénéfice de division ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 juillet 1991), que les sociétés Via assurances vie et Abeille Paix Vie-Groupe Victoire sont propriétaires indivis d'un appartement donné en location, à usage mixte d'habitation et professionnel, à MM. Gabriel et François X... et à la société civile professionnelle X... ; que, le 31 mars 1987, la société Via assurances vie a notifié à M. Gabriel X... ou à M. François X... un nouveau contrat en application des dispositions de l'article 21 de la loi du 23 décembre 1986 ; que les sociétés Via assurances vie et Abeille Paix Vie-Groupe Victoire ont assigné M. ou Mme X... pour faire fixer judiciairement le loyer du bail renouvelé ;

Attendu que, pour déclarer cette demande irrecevable, l'arrêt retient que la société Via assurances vie ne justifie pas, en tant que coïndivisaire, du mandat spécial nécessaire pour la conclusion et le renouvellement des baux et que la solidarité n'a d'effet que pour le paiement des obligations et non pour la représentation des parties entre elles dans les actes constitutifs de droits ;

Qu'en statuant ainsi, tout en constatant que le mandat, qui avait été donné par le coïndivisaire, comprenait le pouvoir de passer, renouveler et résilier tous les baux en ce qui concerne la gestion de la partie indivise de l'immeuble ... alors que la notification de la proposition d'un nouveau loyer à l'un des preneurs solidaires est opposable aux autres, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande en fixation judiciaire du loyer, l'arrêt rendu le 3 juillet 1991, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy ;

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;

Les condamne, ensemble, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Paris, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du douze janvier mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.