Real Estate Finance Lessor Liability for Failure to Take Possession

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société Eurobail, dont le siège est ... (8e), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, y domiciliés en cette qualité, en cassation d'un arrêt rendu le 6 janvier 1992 par la cour d'appel de Paris (23e Chambre, Section A), au profit :

1 ) de la société civile immobilière Construction hôtelière de La Courneuve, dont le siège est ... à Saint-Jean-de-Bray (Loiret), prise en la personne de ses représentants légaux, y domiciliés en cette qualité,

2 ) de M. Pierre Y..., demeurant ...,

3 ) de M. Gilbert X..., demeurant ... (16e),

4 ) de la société Hôtelière de La Courneuve, société anonyme dont le siège est ZAC de la Convention, rue de la Convention, La Courneuve (Seine-Saint-Denis),

5 ) de M. Bertrand Z..., demeurant ... (Val-d'Oise), pris ès qualités d'administrateur provisoire de la société anonyme Hôtelière de La Courneuve,

6 ) de M. Emmanuel A..., demeurant Square Benoît Frachon à Equeurdreville (Manche), défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 3 novembre 1993, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Giannotti, conseiller rapporteur, MM. Cathala, Peyre, Douvreleur, Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Mourier, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme le conseiller Giannotti, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Eurobail, de Me Choucroy, avocat de la SCI Construction hôtelière de La Courneuve, de Me Copper-Royer, avocat de MM. Y... et X..., les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 6 janvier 1992), que la société anonyme Hôtelière de La Courneuve (société hôtelière) et la société Eurobail ont souscrit, le 22 juin 1987, une convention sous seing privé intitulée "crédit-bail immobilier-protocole", prévoyant la conclusion en la forme authentique d'un contrat de crédit-bail pour l'édification d'un hôtel-restaurant vendu en l'état de futur achèvement ; que, pour la construction et la vente de cet immeuble, a été constituée la Société civile immobilière de construction hôtelière de La Courneuve (SCIC) ; que, par acte notarié du 22 septembre 1987, la SCIC a vendu en l'état futur d'achèvement à la société Eurobail l'hôtel à édifier ;

que ce contrat de vente stipulait notamment que "l'acquéreur prendra possession des locaux quand le vendeur aura notifié qu'ils sont mis à sa disposition" ; que la SCIC a réclamé des dommages-intérêts à la société Eurobail pour non-respect de ses

obligations ; que la société Eurobail s'est opposée à cette demande et a appelé en garantie la société hôtelière ;

Attendu que la société Eurobail fait grief à l'arrêt de la condamner à payer des dommages-intérêts à la SCIC et de la débouter de son recours en garantie, alors, selon le moyen, "d'une part, que l'acte de vente du 22 septembre 1987 stipule que l'acquéreur prendra possession des locaux quand le vendeur aura notifié qu'ils sont mis à sa disposition ; que, par ailleurs, le contrat de crédit-bail du 22 juin 1987 stipule (article 2) qu'en raison du caractère essentiellement financier du contrat, le preneur recueille les droits et assume les obligations qui, normalement, bénéficient ou incombent au bailleur, vis-à-vis des tiers ; que l'obligation de prendre possession des locaux incombait, dès lors, non à l'acquéreur, c'est-à-dire au crédit-bailleur, mais au preneur, c'est-à-dire à la SA Hôtelière, celle de la société Eurobail se limitant au paiement du solde du prix après constatation de ladite prise de possession, obligation qu'elle a exécutée ; qu'en condamnant la société Eurobail à payer des dommages-intérêts pour une prétendue inexécution de ses obligations contractuelles, l'arrêt attaqué a violé les articles 1134, 1882 et 1147 du Code civil ainsi que l'article 1-2 de la loi du 2 juillet 1966 ; d'autre part, qu'à supposer inopposables à la SCIC les stipulations du contrat de crédit-bail mettant à la charge du preneur les obligations du bailleur vis-à-vis des tiers, la cour d'appel devait, dans cette hypothèse, accueillir l'action en garantie exercée par le bailleur contre le preneur ayant refusé la prise de possession de l'immeuble après son achèvement et étant, de ce fait, à l'origine du préjudice allégué par la SCIC ; qu'à défaut, l'arrêt attaqué a violé les articles 1134 et 1147 du Code civil ainsi que l'article 1-2 de la loi du 2 juillet 1966" ;

Mais attendu qu'appréciant souverainement le contenu imprécis des délégations de prérogatives et de charges données au preneur et retenant que la prise de possession des locaux dans le délai prévu n'entrait pas dans le mandat donné au preneur et demeurait une obligation propre du bailleur, la cour d'appel, devant laquelle la société Eurobail n'avait pas prétendu que la société Hôtelière, preneur du crédit-bail, avait refusé la prise de possession de l'immeuble après son achèvement, a légalement justifié sa décision en en déduisant que la prise de possession tardive des locaux par la société Eurobail était à l'origine du préjudice subi par la SCIC du fait de ce retard ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Eurobail, envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du huit décembre mil neuf cent quatre-vingt-treize.