Co-Owners' Association v. Challenged Assembly Resolution on Commercial Use and Void Notification

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 ) le syndicat des copropriétaires de la Résidence 12-14, place Sainte-Catherine à Honfleur (Calvados), agissant en la personne de son syndic, M. A..., domicilié en cette qualité audit siège,

2 ) Mlle Marie-Josèphe X..., demeurant Les Manoirs d'Honfleur, "Côte de Grâce", à Equemauville (Calvados),

3 ) M. André Z..., demeurant "Auberge de la Lieutenance", place Sainte-Catherine à Honfleur (Calvados), en cassation d'un arrêt rendu le 17 octobre 1991 par la cour d'appel de Caen (1re Chambre civile et commerciale, 1re Section), au profit :

1 ) de la société civile immobilière Maison du Calvados, dont le siège est ..., prise en la personne de M. Y..., domicilié en cette qualité audit siège,

2 ) de Mme Marie-Rose B..., veuve C..., demeurant ... à Bois-Guillaume (Seine-Maritime), défenderesses à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 10 novembre 1993, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, MM. Cathala, Valdès, Capoulade, Deville, Mlle Fossereau, M. Fromont, conseillers, Mme Cobert, M. Chapron, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Chemin, les observations de Me Foussard, avocat du syndicat des copropriétaires de la Résidence 12-14, place Sainte-Catherine à Honfleur, de Mlle X... et de M. Z..., de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de La Varde, avocat de la SCI Maison du Calvados et de Mme C..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 17 octobre 1991), que l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence 12-14, place Sainte-Catherine à Honfleur, en date du 17 juillet 1987, a autorisé l'un des copropriétaires, M. Z..., exploitant d'un restaurant, à utiliser ses lots du premier étage pour agrandir sa salle de restaurant, et a décidé d'introduire une action en justice contre un autre copropriétaire, la société civile immobilière Maison du Calvados (SCI) pour que ses locaux du premier étage, utilisés par un locataire comme cuisine d'un autre restaurant exploité au rez-de-chaussée, soient remis à usage d'habitation, conformément aux stipulations du règlement de copropriété, limitant l'activité commerciale aux seuls locaux du rez-de-chaussée ;

que Mme C..., ayant acquis en 1988 les lots de la SCI, a assigné le syndicat en nullité de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale du 17 juillet 1987, pour avoir été faite à M. Y... sans précision de sa qualité de gérant de la SCI ; que cette dernière, intervenant volontaire, s'est associée à la demande de son acquéreur ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt d'accueillir les demandes de la SCI et de Mme C..., alors, selon le moyen, "1 ) que lorsqu'une notification adressée à une personne physique, qui est en même temps le représentant légal d'une personne morale, se borne à mentionner le nom et le prénom de cette personne physique, les juges du fond ne peuvent la tenir pour nulle au motif que la notification était destinée à la personne morale, sans rechercher si, eu égard au contexte, et notamment à la teneur de l'acte notifié, la personne physique pouvait se méprendre quant au destinataire réel de la notification et si, par suite, la personne morale avait pu subir un préjudice du fait du libellé de la notification ; qu'ayant omis de rechercher, au cas d'espèce, si M. Y..., eu égard aux circonstances et, notamment, à la teneur de la délibération du 17 juillet 1987, pouvait légitimement croire que le pli lui était destiné personnellement (et non à la SCI Maison du Calvados qu'il représentait), les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 114 du nouveau Code de procédure civile ; 2 ) que, dans ses conclusions d'appel signifiées le 14 mai 1991, la copropriété faisait valoir que les correspondances destinées à la SCI devaient être adressées, à la demande même du gérant, à "M. Jean-Louis Y..., ..." ; qu'en omettant de s'expliquer sur ces conclusions, bien qu'elles fussent de nature à modifier l'issue du litige, puisqu'aussi bien la SCI avait pu constituer M. Y... comme son mandataire pour recevoir les plis qui lui étaient destinés, les juges du fond ont violé l'article 455 du Code de procédure civile" ;

Mais attendu qu'ayant retenu que le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 17 juillet 1987 avait été notifié à M. Y... personnellement, et non pas en sa qualité de gérant de la SCI, la cour d'appel, qui n'avait pas à répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le second moyen :

Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt d'annuler la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires du 17 juillet 1987 portant sur la remise à usage d'habitation des lots du premier étage du bâtiment D utilisés comme cuisine de restaurant par le locataire de la SCI, alors, selon le moyen, "1 ) que l'abus de majorité suppose soit une intention de nuire, soit, à tout le moins, l'absence d'intérêt ; qu'en omettant de caractériser l'abus de droit au regard de l'un ou l'autre de ces critères, les juges du fond ont violé les règles de l'abus de droit ainsi que les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2 ) que, faute d'avoir recherché si la délibération n'était pas légale eu égard à la destination de l'immeuble ou encore de l'atteinte susceptible d'être portée aux droits des autres copropriétaires par le projet de Mme C..., les juges du fond ont, en toute hypothèse, privé leur décision de base légale au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3 ) que le principe d'égalité ne saurait, en soi, vicier une délibération dès lors qu'elle peut être considérée comme légale ; d'où il suit que l'arrêt a violé, par fausse application, le principe d'égalité et, par refus d'application, les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965" ;

Mais attendu qu'ayant relevé que M. Z..., propriétaire de lots situés au même niveau de l'immeuble que les lots de la SCI, avait obtenu, par une précédente délibération de la même assemblée générale du 17 juillet 1987, une autorisation d'utilisation commerciale, refusée à la SCI, propriétaire de lots présentant les mêmes caractéristiques, la cour d'appel, qui a retenu que la position adoptée par la majorité revêtait un caractère arbitraire en ce qu'il favorisait un commerçant au détriment d'un autre, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les demandeurs, envers la SCI Maison du Calvados et Mme C..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du quinze décembre mil neuf cent quatre-vingt-treize.