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92-10611 Généré par l'IA

Tenant Preemption Right Notification in Co-Ownership Sale

Numéro de cause 92-10611
Autorité / Tribunal
Juridiction France (FR)
Date de la décision
Issue du litige Admis (Allowed)
Frais judiciaires à la charge de l'autorité
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Synthèse Legislator

Généré par l'IA

The tenants of an apartment in a building subject to a co-ownership claim the nullity of a subsequent sale of three lots, including their rented unit, to a third party due to the landlord's failure to properly notify them of the sale's conditions, as required by law for tenants to exercise their right of preemption. The appellate court dismissed the tenants' claim, finding that the landlord's notification of the sale price was sufficient, especially since the tenants' subsequent letter indicated they knew the sale conditions; however, the Supreme Court quashed this decision, reasoning that the law mandates the landlord, not the tenant, to communicate all projected sale conditions, and thus the appellate court violated the relevant statute by holding the tenants' perceived knowledge cured the defect in the landlord's notification.

Regeste Legislator

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Tenant Preemption Right Notification in Co-Ownership Sale: The appellate court dismissed the tenants' claim, finding that the landlord's notification of the sale price was sufficient, especially since the tenants' subsequent letter indicated they knew the sale conditions; however, the Supreme Court quashed this decision, reasoning that the law mandates the landlord, not the tenant, to communicate all projected sale conditions, and thus the appellate court violated the relevant statute by holding the tenants' perceived knowledge cured the defect in the landlord's notification.

Mots-clés

Généré par l'IA
colocataire droits du bailleur notification de la décision prétention de tiers droit de préemption partie commune
Généré par l'IA
92-17964
Co-Owner Sale Offer Validity and Preemption Rights
13/10100
Tenant Preemption Right in Property Sale Dispute
14/03222
Tenants' Right of Preemption Violation in Property Sale
89-20260
Wife's Right of Preemption in Leased Dwelling Sale
04-12563
Tenant Preemption Right on First Sale of Divided Lot

Questions juridiques clés extraites par Legislator

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l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, modifié par la loi du 22 juin 1982

This article established the obligation for the lessor to notify tenants of the sale conditions, the violation of which led to the cassation of the lower court's decision.

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 octobre 1991, entre les parties, par la cour d'appel de Paris

This is the core ruling consequence of applying the substantive law (Article 10).

Condamne, ensemble, M. X... et Mme Y..., envers les époux Z..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt

This provision orders the defendants to pay the costs of the proceedings.

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Texte complet

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 / M. Robert Z..., demeurant ... (15ème),

2 / Mme Michelle Z..., née A..., demeurant ... (15ème), en cassation d'un arrêt rendu le 14 octobre 1991 par la cour d'appel de Paris (2ème chambre, section A), au profit :

1 / de M. Christian, Edouard X..., demeurant ... (6ème),

2 / de Mme Gisèle B..., épouse Y..., demeurant ... (16ème), défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt :

LA COUR, en l'audience publique du 15 décembre 1993, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Pronier, conseiller référendaire, rapporteur, MM. Cathala, Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, Mme Borra, conseillers, M. Chollet, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller référendaire Pronier, les observations de Me Baraduc-Bénabent, avocat des époux Z..., de la SCP Rouvière et Boutet, avocat de M. X... et de Mme Y..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, modifié par la loi du 22 juin 1982 ;

Attendu que, préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe ;

que cetteinformation vaut offre de vente au profit de son destinataire ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 octobre 1991), que Mme Y..., propriétaire des lots n 15, 16 et 20, dans un immeuble en copropriété, a conféré à M. X..., par acte du 16 juin 1986, la faculté d'acquérir ces lots moyennant un prix global ; que les époux Z..., locataires du lot n° 15, ont opposé leur droit de préemption ; que, le 22 septembre 1986, Mme Y... a notifié aux époux Z... la vente du lot n° 15 au prix de 220 000 francs ; que, par une lettre du 17 octobre 1986, les époux Z... ont informé Mme Y... de leur intention d'acquérir le lot n° 15 en recourant à un emprunt ; que, le 23 janvier 1987, les époux Z... ont assigné Mme Y... et M. X... aux fins de faire prononcer la nullité de la vente et de se voir donner acte de ce qu'ils entendaient préempter le lot au prix de 144 666 francs ; que, suivant un acte du 16 juin 1987, Mme Y... a vendu les

trois lots litigieux à M. X... moyennant le prix de 280 000 francs ;

Attendu que, pour déclarer les époux Z... déchus de leur droit de préemption et les débouter de leur demande, l'arrêt retient qu'en indiquant le prix auquel la cession devait intervenir, Mme Y... a informé régulièrement et suffisamment ses locataires, étant précisé que les termes de la lettre du 17 octobre 1986 des époux Z... révélaient leur connaissance des conditions de la promesse de vente ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartient au bailleur de faire connaître au locataire les conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 octobre 1991, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens ;

Condamne, ensemble, M. X... et Mme Y..., envers les époux Z..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Paris, en marge ou à la suite de l'arrêt annulé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt six janvier mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.