Lessor v. Tenant: Unpaid Rent, Renovation Offset Dispute, and Repair Liability Presumption

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par Mme Claudine X..., épouse Y..., demeurant Launay, Saint-Germain-de-la-Coudre à Belleme (Orne), en cassation d'un arrêt rendu le 9 février 1990 par la cour d'appel de Versailles (1ère chambre, 2ème section), au profit de la Caisse des Dépôts et Consignations, société de gestion des immeubles de la CNP (SCI CNP), dont le siège est à Puteaux (Hauts-de-Seine), défenderesse à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt :

LA COUR, en l'audience publique du 14 décembre 1993, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Toitot, conseiller rapporteur, MM. Cathala, Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Mmes Di Marino, Borra, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Toitot, les observations de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de Mme Y..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le second moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 9 février 1990), que la Caisse des Dépôts et Consignations a donné à bail divers locaux à Mme Y... pour une durée de trois ans à compter du 1er octobre 1979 ; que le bail a été renouvelé le 1er octobre 1982 ; qu'après le départ de la locataire, en février 1985, la bailleresse l'a assignée en paiement d'arriérés de loyers et de charges avec une clause pénale, et d'une indemnité à titre de remise en état des lieux ;

Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de juger qu'elle ne rapporte la preuve ni des travaux qu'elle avait réalisés dans les lieux, ni de la renonciation de la Caisse des Dépôts et Consignations au paiement de dix mois de loyers en contrepartie de ces travaux et de la condamner, en conséquence, à verser à la caisse, la somme de 77 021,03 francs à titre de loyers impayés et celle de 9 242 francs à titre de pénalités de retard, alors, selon le moyen, "que, dans ses conclusions d'appel, signifiées le 5 octobre 1989, Mme Y... faisait également état d'un relevé de compte établi le 16 mars 1981, pour un montant total de 131 319,43 francs par l'Entreprise générale de bâtiment "Mascia frères", ayant réalisé en leur temps les travaux litigieux, reprochant à l'expert judiciaire de n'avoir entendu ni cette entreprise, ni les préposés de la bailleresse, nommément désignés, avec lesquels elle avait traité en vue de l'accord verbal contesté ; qu'en omettant d'examiner ce chef des conclusions des parties, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ;

Mais attendu que la cour d'appel, qui a retenu, par une appréciation souveraine des éléments qui étaient soumis à son examen, que Mme Y... ne rapportait pas la preuve de la renonciation verbale de la Caisse des Dépôts et Consignations au paiement de dix mois de loyers, et qu'en raison des règles strictes de comptabilité auxquelles la Caisse était tenue, un tel accord aurait dû être écrit, n'avait pas à répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le premier moyen :

Vu les articles 21 et 71 de la loi du 22 juin 1982 ;

Attendu que s'il n'a pas été fait d'état des lieux lors de la remise des clés au locataire, la présomption établie par l'article 1731 du Code civil ne s'applique pas ;

Attendu que pour accueillir, en partie, la demande d'indemnité de la Caisse des Dépôts et Consignations au titre des réparations locatives, l'arrêt relève que Mme Y... n'ayant pas usé de la faculté de demander l'établissement d'un état des lieux lors du renouvellement du bail, le 1er octobre 1982 la bailleresse reste recevable à se prévaloir des dispositions de l'article 1731 du Code civil ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne Mme Y... à verser à la Caisse des Dépôts et Consignations la somme de 13 580 francs au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du jour de l'arrêt, après déduction d'un dépôt de garantie de 6 414 francs, l'arrêt rendu le 9 février 1990, entre les parties, par la cour d'appel de de Versailles ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens et les condamne, ensemble, aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Versailles, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt six janvier mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.