Real Estate Agent Liable for Fraudulent Eviction of Prospective Buyers

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. René Z..., demeurant à Villeneuve Loubet (Alpes-Maritimes), villa Les Argonautes, avenue du Bel Air, en cassation d'un arrêt rendu le 19 février 1991 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (2e chambre civile), au profit :

1°/ de la société d'assurance à forme mutuelle régie par le Code des assurances Les Mutuelles du Mans et Mutuelle générale française accidents, dont le siège est au Mans (Sarthe), 19, ...,

2°/ de M. Jean-Pierre A...,

3°/ de Mme Geneviève Y... épouse A..., demeurant ensemble à Nice (Alpes-Maritimes), ..., défendeurs à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 27 mai 1993, où étaient présents : M. de Bouillane de Lacoste, président et rapporteur, MM. Viennois, Fouret, Pinochet, Mme Delaroche, M. Sargos, conseillers, M. Charruault, conseiller référendaire, Mme Le Foyer de Costil, avocat général, Mme Rouquet, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le président de X... de Lacoste, les observations de Me Ryziger, avocat de M. Z..., de la SCP Boré et Xavier, avocat des Mutuelles du Mans assurances IARD, les conclusions de Mme Le Foyer de Costil, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que, par acte sous seing privé du 13 mai 1986, les époux B... ont donné à M. Z..., agent immobilier, mandat de vendre une villa leur appartenant moyennant le versement d'une somme de 300 000 francs et le service d'une rente mensuelle et viagère de 5 500 francs ; qu'aux termes de l'article 7 de ce mandat, les époux B... s'engageaient à ratifier la vente à tout preneur acceptant ces conditions ; que le 23 mai 1986 les époux A... ont signé une promesse d'achat de la villa aux conditions requises par les vendeurs et ont versé des arrhes à l'agent immobilier ; que, cependant, celui-ci a établi le 30 mai un compromis de vente au profit d'autres acquéreurs ; qu'assigné en paiement de dommages-intérêts par les époux A..., il a appelé en garantie son assureur, la Mutuelle générale française accidents, aux droits de laquelle se trouvent les Mutuelles du Mans ;

Sur le premier moyen :

Attendu que M. Z... fait grief à l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 19 février 1991) de l'avoir condamné à verser aux époux A... une indemnité de 120 000 francs alors, selon le moyen, que le mandat de vente lui donnait seulement le pouvoir de signer et de retirer toutes pièces nécessaires auprès des services compétents en vue de vendre l'immeuble, "d'établir tous actes sous seing privé aux clauses et conditions nécessaires à l'accomplissement des présentes" et de recueillir la signature de l'acquéreur ; qu'il résultait clairement de ce mandat que l'agent immobilier n'avait aucun pouvoir pour signer lui-même la promesse de vente au lieu et place des époux Lauredi ; qu'en estimant au contraire que M. Z...

avait le pouvoir de signer lui-même l'acte de vente pour en déduire qu'il avait commis une faute en ne le faisant pas, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du mandat de vente et violé l'article 1134 du Code civil ;

Mais attendu qu'après avoir rappelé que les vendeurs s'étaient engagés à ratifier la vente à tout acquéreur acceptant les prix et conditions fixés, l'arrêt relève que, le 23 mai 1986, les époux A... avaient accepté l'ensemble des conditions exigées ; qu'il ajoute qu'au lieu de faire toutes diligences auprès des époux B... pour leur faire régulariser la vente, l'agent immobilier leur a indiqué mensongèrement que les époux A... ne donnaient pas suite à leur proposition d'achat, manifestant ainsi la volonté d'évincer ces acquéreurs malgré leur acceptation des conditions de la vente ; que par ces seuls motifs, elle a légalement justifié sa décision de ce chef ; d'où il suit que le moyen tiré de la portée du mandat est inopérant ;

Sur le second moyen :

Attendu que M. Z... reproche encore à l'arrêt de l'avoir débouté du recours en garantie dirigé contre son assureur alors, selon le moyen, qu'en matière d'assurance la faute intentionnelle est caractérisée par la volonté de réaliser le dommage et de le provoquer sciemment ; qu'en estimant que l'agent immobilier avait commis une faute intentionnelle en écartant les époux A... de la conclusion effective d'une acquisition immobilière et en ayant nécessairement conscience du dommage ainsi provoqué, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé la volonté délibérée de M. Z... de provoquer le dommage, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;

Mais attendu que la juridiction d'appel a souverainement estimé, non seulement que M. Z... avait eu conscience du dommage causé aux époux A..., mais encore qu'il avait fallacieusement indiqué aux vendeurs que les intéressés renonçaient à leur projet ; qu'elle a ajouté que cette contrevérité "s'expliquait à l'évidence par la volonté délibérée d'évincer, sans motif légitime, les époux A... dont l'accord de volonté restait pourtant alors entier" ; qu'en l'état de ces motifs, d'où il résulte que l'agent immobilier avait intentionnellement provoqué le dommage, le second moyen ne peut davantage être accueilli ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;