Property Owners' Appeal Against Real Estate Commission Penalty Fee Dismissed

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

18) M. Jean-Claude X...,

28) Mme Luce, Jeanne Y..., épouse X...,

demeurant ensemble ... (Alpes-Maritimes),

en cassation d'un arrêt rendu le 4 juillet 1990 par la cour d'appel de Paris (2e chambre, section A), au profit de la société Immobilière 35, dont le siège est ... (16e),

défenderesse à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 24 février 1993, où étaient présents :

M. Massip, conseiller doyen faisant fonctions de président, M. Thierry, conseiller rapporteur, MM. Z..., Renard-Payen, Lemontey,élineau-Larrivet, Forget, Mme Gié, conseillers, M. Savatier, conseiller référendaire, M. Lupi, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Thierry, les observations de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat des époux X..., de la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat de la société Immobilière 35, les conclusions de M. Lupi, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique, pris en ses deux branches :

Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que, par acte sous seing privé du 20 mai 1987, M. X..., se portant fort pour Mme Y..., son épouse, a donné à l'agence Immobilière 35 mandat non exclusif de vendre un appartement sis à Paris ; que les mandants s'engageaient, pendant la durée du contrat, à ratifier la vente à tout preneur présenté par cette agence, et ayant accepté le prix fixé ; qu'une autre clause stipulait à leur charge "que si nous vendons pendant la durée de ce mandat, comme nous en avons le droit, à toute personne non présentée par vous, nous nous obligeons à vous en avertir immédiatement par lettre recommandée, en vous précisant les coordonnées des acquéreurs et du notaire chargé d'authentifier la vente :

cet avis mettra fin au mandat, sans obligation de notre part" ; qu'enfin, en cas de rupture de leurs engagements, les vendeurs devaient verser, à titre de clause pénale, une indemnité forfaitaire égale au montant de la commission convenue ; que, le 27 mai 1987, l'Immoblière 35 a fait souscrire par Mme A... une offre d'achat, aux conditions posées par les vendeurs ;

que, le 29 mai 1987, Mme X..., avisée par téléphone, télégraphiait à l'agence qu'elle donnait "tout pouvoir à M. X... pour signer en son nom le compromis de vente" ; que, le 1er juin 1987, l'agence télégraphiait en réponse que la signature de

ce compromis interviendait le lendemain en l'étude de M. B..., notaire ; que, le 2 juin 1987, toujours par la voie télégraphique, Mme X... indiquait à son mandataire ; "'suite à votre télégramme du 1er juin, j'ai le regret de vous informer qu'entre temps mon mari a traité la vente de mon appartement" ; que les époux Céres ont refusé de verser à l'agence Immobilière 35, la commission convenu de 85 000 francs ; que, faisant application de la clause pénale susvisée, l'arrêt attaqué (Paris, 4 juillet 1990) les a condamnés au paiement de cette somme ;

Attendu que les époux Céres font grief à l'arrêt d'avoir ainsi statué, alors, selon le moyen, d'une part, qu'aux termes de la loi du 2 janvier 1970, "aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commission, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elle, avant qu'une opération visée audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties" ; que, dès lors, en condamnant les époux X...

à verser l'intégralité de la commission prévue à titre de clause pénale, tout en relevant expressément que l'opération envisagée par les parties n'avait pas eu lieu, l'arrêt attaqué a violé le texte susvisé ; et alors, d'autre part, qu'en exigeant que la clause pénale soit mentionnée en caractères très apparents, l'article 78, alinéa 1 du décret du 20 juillet 1972 fait d'une telle présentaiton une condition d'application de cette clause ; qu'en lui donnant effet, alors que sa présentation était contraire à cette disposition d'ordre public, la cour d'appel a violé, par refus d'application, le texte susvisé ;

Mais attendu, d'abord, qu'ayant relevé que Mme X... avait violé à deux reprises ses engagements, d'abord en empêchant la régularisation de la vente conclue par l'agence Immoblière 35 avec Mme A..., et ensuite, en s'abstenant d'aviser immédiatement cette agence, par lettre recommandée donnant les noms de l'acquéreur et de son notaire, qu'elle avait vendu à un tiers, c'est à bon droit, que l'arrêt attaqué a fait application de la clause pénale, dont il n'était pas tenu de modérer le montant ; Attendu, ensuite, que dans leurs conclusions d'appel, les époux X... n'ont jamais invoqué le caractère illisible de la clause pénale ; que, pris en sa second branche, le moyen est nouveau, mélangé de

fait et de droit et, par suite, irrecevable ; Qu'il s'ensuit que le moyen ne peut être accueilli en aucune de ses deux branches ; Et attendu que le pourvoi revêt un caractère abusif ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;