Real Estate Commission Fee Splitting Dispute

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. Pierre, Antoine B..., demeurant et domicilié à l'Agence centrale d'Antibes, 12, place de Gaulle à Antibes (Alpes-Maritimes),

en cassation d'un arrêt rendu le 12 mai 1989 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (2e chambre civile), au profit de :

18/ Mme Antoinette H..., née D..., demeurant "Les Anémones", ... (Alpes-Maritimes),

28/ M. Pierre, Louis C..., pris en qualité de mandataire-liquidateur de la société anonyme Agence centrale de Nice, dont le siège est ... (Alpes-Maritimes),

défendeurs à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 17 mars 1993, où étaient présents :

M. de Bouillane de Lacoste, président et rapporteur, MM. J..., E..., I..., G... F..., A..., MM. X..., Sargos, conseillers, Mme Z..., M. Charruault, conseillers référendaires, M. Lupi, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le président de Y... de Lacoste, les observations de la SCP Lesourd et Baudin, avocat de M. B..., de Me Choucroy, avocat de Mme H... et de M. C..., ès qualités, les conclusions de M. Lupi, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique, pris en ses trois branches :

Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que la société anonyme Agence centrale de Nice exerce l'activité d'agent immobilier ; que son capital est réparti notamment entre Mme H..., la société anonyme Agence centrale d'Antibes et M. B... ; que ce dernier est président du conseil d'administration de l'Agence centrale de Nice, dont le directeur salarié a été, jusqu'à son licenciement en 1980, M. H... ; que la société anonyme Agence centrale d'Antibes exerce la même activité ; qu'elle est également présidée par M. B... ; que, le 3 juin 1982, l'Agence centrale de Nice a reçu mandat de vendre un local à usage de bureaux ; que, par son entremise, ce local a été vendu à la Caisse d'allocations familiales des Alpes-Maritimes qui lui a versé une commission de 455 424 francs ; que l'Agence centrale d'Antibes, se prétendant "apporteur du client", a présenté à l'Agence centrale de Nice une facture

d'honoraires égale à 30 % de cette commission ; que Mme H..., actionnaire de l'Agence centrale de Nice et épouse de son ancien directeur, s'est opposée au paiement de cette facture ; que la cour d'appel (Aix-en-Provence, 12 mai 1989) a jugé qu'aucune rémunération n'était due par l'Agence centrale de Nice à l'Agence centrale d'Antibes et a, en conséquence, annulé la décision de rétrocession d'honoraires prise par l'assemblée générale de la première société ; Attendu que M. B... reproche à la cour d'appel d'avoir statué comme elle a fait, alors que, selon le moyen, d'une part, les juges du second degré n'ont pas répondu à des conclusions faisant valoir que l'existence d'un mandat donné par la Caisse d'allocations familiales des Alpes-Maritimes à l'Agence centrale d'Antibes était établie, notamment par une correspondance du 3 avril 1980 ; alors que, d'autre part, les juges d'appel ont violé les articles 1 et 6 de la loi n8 70-9 du 2 janvier 1970, dès lors qu'en cas de concours entre l'agent immobilier du vendeur et celui de l'acheteur justifiant une rétrocession partielle de la commission, ce n'est pas entre les deux agents que doit exister un mandat écrit, mais entre les agents immobiliers et leurs clients respectifs ; et alors que, enfin, la rétrocession d'honoraires entre deux sociétés anonymes ayant pour objet social l'exercice de la profession d'agent immobilier et ayant conjointement prêté leur concours à une transaction est une opération courante au sens de l'article 102 de la loi du 24 juillet 1966 ; Mais attendu, de première et deuxième parts, qu'abstraction faite du motif erroné justement critiqué par la deuxième branche du moyen, la cour d'appel a retenu, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation des documents produits devant elle, qu'il n'était pas établi que l'Agence centrale d'Antibes ait reçu de la caisse d'allocations familiales des Alpes-Maritimes un mandat écrit en vue de l'acquisition de locaux pour son compte ; Et attendu, de troisième part, qu'elle a pu déduire de cette circonstance que la rétrocession d'une partie des honoraires à cette agence, en l'absence de mandat écrit établi à son bénéfice, ne constituait pas une opération courante au sens de l'article 102 de la loi du 24 juillet 1966 ; qu'il s'ensuit que le moyen n'est fondé en aucune de ses trois branches ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;