Buyers Seek Annulment of Sale Over Property Title and Succession Rights; Court Overturns Evidentiary Rulings.

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 / M. Michel Y..., demeurant ... (19ème),

2 / Mme Odette X..., épouse Y..., demeurant ... (19ème),

3 / M. Bruno D..., demeurant ... à Bondy (Seine-Saint-Denis), en cassation d'un arrêt rendu le 28 février 1991 par la cour d'appel de Paris (2ème chambre civile, section B), au profit :

1 / de M. Louis Napoléon Z... G..., demeurant ...,

2 / de M. André Napoléon Z... G..., demeurant ... à Bondy (Seine-Saint-Denis),

3 / de Mme Edith C..., épouse Z... G..., demeurant ... à Bondy (Seine-Saint-Denis),

4 / de M. Jean-Paul E..., notaire, demeurant ... (11ème), défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt :

LA COUR, en l'audience publique du 25 novembre 1993, où étaient présents : M. Grégoire, conseiller doyen faisant fonctions de président, Mme Gié, conseiller rapporteur, MM. Thierry, Renard-Payen, Lemontey, Gélineau-Larrivet, Forget, Ancel, conseillers, M. Savatier, Mme Catry, conseillers référendaires, M. Lupi, avocat général, Mme Rouquet, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme le conseiller Gié, les observations de Me Cossa, avocat des époux Y... et de M. D..., de Me Jacoupy, avocat de MM. Louis et André Z... G..., de la SCP Boré et Xavier, avocat de M. E..., les conclusions de M. Lupi, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Donne défaut contre Mme Edith Z... G... ;

Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que, suivant acte notarié du 11 décembre 1986, Mme Jeanine B... et M. André Napoléon A... ont vendu un immeuble aux époux Y... et à M. D... qui en étaient, pour partie, locataires, avec réserve d'un droit d'usage et d'habitation sur le rez-de-chaussée ; que l'acte dressé par M. E..., notaire, précisait que l'immeuble dépendait de la communauté de meubles et acquêts ayant existé entre Jeanine B... et Georges Z... G..., décédé le 20 juin 1939, auquel André Napoléon Z... G... succédait en qualité d'héritier de son père, Louis François Z... G..., décédé le 28 octobre 1974 ;

que le jour même de la vente, M. E... dressait, sur la déclaration de M. D..., un acte de notoriété mentionnant que la succession de Georges Z... G... était dévolue pour 1/4 en pleine propriété et pour 3/4 en usufruit à Jeanine B... et pour 1/4 en nue propriété à André Napoléon Z... G..., petit fils du défunt ; que, postérieurement au décès de Jeanine B... M. Louis Napoléon Z... G..., frère d'André F..., ainsi que son épouse, Edith C..., ont assigné les acquéreurs en annulation de la vente sur le fondement des articles 815-14 et 815-16 du Code civil ; que M.

André Napoléon Z... G... s'est associé à cette prétention ; que les consorts Y... D..., qui ont appelé M. E... en garantie, ont opposé à la demande, d'une part, la prescription extinctive de l'article 789 du Code civil fondée sur l'inaction des héritiers depuis plus de trente ans et, d'autre part, l'acquisition par Jeanine B..., antérieurement à la vente, de la propriété exclusive du bien vendu par l'effet de l'usucapion trentenaire ;

Sur le second moyen :

Attendu que les consorts Y... D... reprochent à l'arrêt d'avoir dit que Jeanine B... n'avait pas acquis par prescription acquisitive trentenaire le bien qu'elle leur avait vendu, alors, selon le moyen, d'une part, qu'en déduisant une renonciation par les consorts Y... D... à invoquer la prescription acquisitive dont bénéficiait Mme B..., du seul fait qu'ils auraient fait participer M. André Napoléon Z... G..., à la vente en tant que propriétaire indivis, sans dire en quoi les consorts Y... D... auraient fait participer ce dernier à la vente en une quelconque qualité, et sans dire en quoi une renonciation éventuelle à invoquer la prescription à l'encontre d'André Napoléon Z... G... pouvait "profiter" à Louis Napoléon Z... G..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale ; et alors, d'autre part, que la renonciation à un droit ne pouvant se déduire que d'un fait qui l'implique nécessairement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale, en déduisant une telle renonciation de la part des consorts Y... D..., de la seule intervention d'André Napoléon Z... G... à la vente en qualité de propriétaire indivis ; et alors enfin, que l'indivisaire, qui ne possède pas pour autrui, mais pour lui-même, peut prescrire à l'encontre de ses coïndivisaires, dès lors qu'il justifie d'une possession non équivoque ; que la cour d'appel a donc violé les articles 2231, 2236 et 2238 du Code civil ;

Mais attendu que la cour d'appel relève souverainement que Jeanine B... n'a possédé qu'à titre d'indivisaire ; qu'en l'absence d'actes de possession exclusive de celle-ci sur l'immeuble litigieux, elle a, par ces seuls motifs légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le premier moyen, pris en sa première branche :

Vu les articles 789 du Code civil et 1315 du même Code ;

Attendu que pour écarter la fin de non-recevoir tirée de l'article 789 du Code civil, l'arrêt retient qu'il appartient aux consorts Y... D... qui se prévalent de la prescription extinctive de l'article 789 du Code civil de rapporter la preuve que Louis François Z... G... a laissé s'écouler le délai de trente ans prévu à ce texte, sans avoir fait acte d'héritier ;

Attendu qu'en statuant ainsi, alors que celui qui réclame une succession ouverte depuis plus de trente ans doit justifier que lui-même ou ses auteurs l'ont acceptée au moins tacitement avant l'expiration de ce délai, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé le texte susvisé ;

Sur le même moyen, pris en sa seconde branche :

Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu que pour dire que la prescription extinctive de l'article 789 n'était pas acquise l'arrêt attaqué relève encore que la preuve n'est pas rapportée de ce que postérieurement au décès de Georges Z... G..., aucune déclaration de succession n'a été faite ni que ses frais d'obsèques n'ont pas été payés et en déduit qu'en participant à la déclaration de succession et aux frais d'inhumation de son père, Louis Napoléon Z... G... a fait acte d'héritier ;

qu'en fondant cette affirmation sur des faits non démontrés, la cour d'appel qui s'est fondée sur des motifs hypothétiques, n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

Et sur le même moyen, pris en sa troisième branche :

Vu l'article 1134 du Code civil ;

Attendu que pour écarter l'application de l'article 789 du Code civil, l'arrêt retient, enfin, que le fait pour les acquéreurs d'avoir fait participer André Napoléon Z... G... à la vente en sa qualité d'héritier de Georges Z... G..., leur interdit de se prévaloir de la prescription extinctive édictée par ce texte ;

Attendu qu'en se déterminant ainsi sans relever aucun acte manifestant sans équivoque la volonté des consorts Y... D... de renoncer en connaissance de cause à invoquer la prescription, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

Sur le troisième moyen :

Vu l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu, que pour débouter les consorts Y... D... de leur demande en dommages-intérêts dirigée contre M. E..., notaire, la cour d'appel retient que cette demande a été formulée pour la première fois en appel ;

Attendu qu'en statuant ainsi alors que les consorts Y... D... avaient sollicité en première instance la condamnation de M. E... à leur payer des dommages-intérêts, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce que l'arrêt déboute les consorts Y... D... de leurs demandes en application des dispositions de l'article 789 du Code civil et en dommages-intérêts dirigée contre M. E..., notaire ; l'arrêt rendu le 28 février 1991, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;

Condamne les défendeurs, envers les demandeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Paris, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du douze janvier mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.