Lessee Construction Authorization and Lessor's Abusive Refusal of Safety Modifications

Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Paris, 31 janvier 1991), que la société Ecole active bilingue Monceau (EAB Monceau), preneur à bail de locaux à usage d'établissement d'enseignement, situés aux deuxième et troisième étages d'un immeuble appartenant aux consorts de X... du Breuil, contrainte, pour se conformer à des normes de sécurité, de limiter à cinquante le nombre des élèves pouvant être accueillis au troisième étage, a demandé aux bailleurs, pour pouvoir utiliser les locaux loués au maximum de leur capacité, l'autorisation de construire à ses frais un escalier secondaire entre le deuxième et le troisième étages ; que, devant le refus des consorts de X... du Breuil, la société locataire les a assignés pour faire juger que ce refus constituait un abus de droit et les faire condamner sous astreinte à accorder l'autorisation prévue par le bail ;

Attendu que les consorts de X... du Breuil font grief à l'arrêt de déclarer abusif le refus qu'ils ont opposé à la société EAB Monceau, alors, selon le moyen, "que le bail liant les parties comportait une clause interdisant aux locataires d'opérer aucune démolition, construction, modification ou installation sans le consentement par écrit du propriétaire et de faire supporter aux planchers une charge supérieure à leur résistance ; que cette clause claire et précise devait être respectée par les juges qui n'étaient pas en droit d'autoriser le preneur à effectuer, contre le gré du bailleur, des constructions, modifications ou installations même si elles étaient utiles ou nécessaires au commerce exercé ; que la cour d'appel a donc dénaturé la convention faisant la loi des parties et a violé l'article 1134 du Code civil ; qu'il est constaté dans le jugement confirmé que la société locataire avait, de sa propre initiative, limité depuis 1983 à 50 élèves ses effectifs au troisième étage conformément aux normes de sécurité et n'avait formé aucune demande

d'autorisation de création d'un escalier secondaire avant le 24 mars 1986 ; qu'il en résulte que le locataire pouvait jouir paisiblement des locaux loués conformément à leur destination contractuelle sans effectuer des travaux interdits par le bail ; que la cour d'appel a donc faussement appliqué les articles 1719 et 1721 du Code civil et violé l'article 1134 dudit code" ;

Mais attendu qu'en retenant, par motifs adoptés et sans dénaturation, que l'autorisation des bailleurs était indispensable, aux termes de la condition n° 27 du bail d'origine, avant toute démolition, construction, modification ou installation, mais que les consorts de X... du Breuil ne pouvaient s'opposer à l'adaptation des lieux à leur destination conformément aux règles de sécurité et devaient laisser la société locataire jouir paisiblement des lieux au maximum de leur capacité, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le second moyen :

Attendu que les consorts de X... du Breuil font grief à l'arrêt de les condamner à payer des dommagesintérêts pour refus abusif d'autorisation, alors, selon le moyen, "que les bailleurs n'ont fait qu'user de leur droit de refuser l'autorisation sollicitée dans les termes du bail et que les juges ne constatent aucunement qu'ils aient usé de ce droit d'une façon abusive pouvant être génératrice de dommagesintérêts ; qu'au surplus, la cour d'appel tout en confirmant le jugement, dont appel sur ce chef, a décidé un partage des dépens par moitié entre les parties, ce qui implique l'absence de tout abus commis par les bailleurs ; que la cour d'appel s'est donc déterminée en violation des articles 1146 et 1147 du Code civil ; qu'il résulte des motifs de l'arrêt attaqué que le preneur n'avait subi aucun préjudice ; que des dommagesintérêts ne peuvent être alloués en l'absence de tout préjudice et que l'affirmation d'un "préjudice de principe" ne saurait suffire à justifier la condamnation ; que la cour d'appel a donc également sur point violé les articles 1146 et 1147 du Code civil" ;

Mais attendu qu'appréciant souverainement l'existence et l'étendue du préjudice de la société EAB

Monceau, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant, par motifs propres et adoptés, que les consorts de X... du Breuil, pour refuser l'autorisation de créer un escalier secondaire, n'avaient invoqué aucune considération d'ordre technique, ni aucun motif légitime et sérieux, alors que la société locataire s'était engagée à faire effectuer, à ses frais et sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble, des travaux nécessaires pour adapter les locaux à leur destination en fonction des normes de sécurité, et pour lui permettre de jouir paisiblement des lieux au maximum de leur capacité ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;