Real Estate Sale Agreement Dispute and Procedural Estoppel

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

18/ M. Jacques E..., demeurant ... (Alpes-Maritimes),

28/ M. Marc E..., demeurant ... (7e),

38/ Mme Fréha Y..., veuve Maurice E..., demeurant ... (16e),

en cassation d'un arrêt rendu le 14 juin 1990 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre, section A), au profit de :

18/ Mme Christiane, Léonne B..., veuve X... I..., demeurant Le Bon Climat à Fréjus (Var),

28/ Mme F..., Irène B..., épouse C... J..., demeurant Le Bon Climat à Fréjus (Var),

38/ M. Serge B..., demeurant ... à Saint-Raphaël (Var),

48/ Me Serge G..., syndic, désigné en remplacement de Me H..., demeurant ... (Alpes-Maritimes), pris en sa qualité d'administrateur judiciaire de M. Serge B...,

58/ L'Union des banques à Paris, société anonyme dont le siège social est ... (8e), représentée par son président-directeur général en exercice, domicilié audit siège,

68/ M. Claude D..., demeurant ... (Vaucluse),

78/ La société à responsabilité limitée Seghi, dont le siège social est ... (Vaucluse), représentée par son gérant en exercice, domicilié audit siège,

88/ La compagnie d'assurances La Concorde, dont le siège social est ... (9e), représentée par ses directeur, président et membres de son conseil d'administration en exercice, domiciliés audit siège,

98/ La société civile immobilière (SCI) Valescure Suveret, représentée par M. H. Mennecier, demeurant Les Jumelles, chemin du Jonque à Toulon (Var),

108/ Mme Monique Z..., épouse A..., demeurant ... àenève (Suisse),

118/ M. Jacques, Marie, Charles Z..., demeurant villa "Le Bois dormant", boulevard du Rébori à Saint-Raphaël (Var),

128/ Les Mutuelles du Mans IARD, société d'assurances à forme mutuelle à cotisations fixes, entreprise régie par le Code des assurances, dont le siège social est ... au Mans (Sarthe), représentée par ses directeur, président et membres de son conseil d'administration en exercice, domiciliés audit siège,

défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 23 mars 1993, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Capoulade, conseiller rapporteur, MM. Cathala, Valdès, Deville, Darbon, Mlle Fossereau, M. Chemin, conseillers, Mme Cobert, M. Chapron, conseillers référendaires, M. Mourier, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Capoulade, les observations de Me Garaud, avocat des consorts E..., de la SCP Lesourd et Baudin, avocat des consorts B..., de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de La Varde, avocat de M. D... et de la société Seghi, de la SCP Le Bret et Laugier, avocat de la compagnie La Concorde, de la SCP Boré et Xavier, avocat de Mme A..., de M. Z... et des Mutuelles du Mans IARD, les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, que, procédant à la recherche de la commune intention des parties pour interpréter les actes nombreux et complexes et qualifier chacun d'eux, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant, en a déduit que, par l'acte sous seing privé du 21 décembre 1971, annexé à l'acte notarié du même jour, dont il rappelait les termes, la SCI et les consorts E... avaient promis de vendre une partie des immeubles à construire aux consorts B..., moyennant l'abandon de leurs créances sur la SCI et que cet acte constituait la contrepartie des risques pris par les consorts B... dans la convention de vente et d'apport d'une partie du terrain, avec prêt et crédit en compte courant, sans aucune garantie réelle, ainsi que la cause déterminante de leur adhésion au montage financier de l'opération immobilière ;

Attendu, d'autre part, que les consorts E... ayant prétendu, devant la cour d'appel, que la convention sous seing privé du 21 décembre 1971 ne pouvait constituer qu'une promesse de vente en l'état

futur d'achèvement, nulle comme contraire aux dispositions de la loi du 3 janvier 1967, ne peuvent soutenir un moyen contraire devant la Cour de Cassation ;

D'où il suit que le moyen, irrecevable pour partie, n'est pas fondé pour le surplus ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que la cour d'appel ayant souverainement apprécié l'étendue du préjudice, le moyen ne peut qu'être écarté ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

! Condamne les consorts E..., envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du douze mai mil neuf cent quatre vingt treize.