Seller Refusal to Finalize Property Sale After Option Exercise Upheld

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1°/ M. X..., René,abriel B..., demeurant ... (Essonne),

2°/ Mme Y..., Z... Robert, épouse B..., demeurant "Les Cèdres", ... (Essonne), en cassation d'un arrêt rendu le 7 février 1991 par la cour d'appel de Paris (2e chambre, section B), au profit de M. Jacques A..., demeurant ... (Hauts-de-Seine), défendeur à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 2 juin 1993, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Giannotti, conseiller rapporteur, MM. Cathala, Douvreleur, Peyre, Aydalot, Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme le conseiller Giannotti, les observations de Me Cossa, avocat des époux B..., de la SCP Le Bret et Laugier, avocat de M. A..., les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 7 février 1991), que, par acte du 18 juin 1981, la société civile immobilière "Les Cèdres" (SCIC) a vendu un pavillon en l'état futur d'achèvement aux époux B..., pour le prix de 735 000 francs ; que, par acte notarié du 29 avril 1986, les époux B... ont promis de vendre le même pavillon à la SCI Les Cèdres pour le prix de 800 000 francs, avec possibilité pour le bénéficiaire de lever l'option jusqu'au 1er novembre 1986 et de se substituer toute personne de son choix ; que M. A..., substitué à la SCIC, a levé l'option le 24 octobre 1986 et, devant le refus des époux B... de réaliser la vente par acte notarié, a demandé que cette vente soit reconnue parfaite ;

Attendu que les époux B... font grief à l'arrêt de déclarer parfaite la vente conclue le 29 avril 1986, au profit de M. A..., alors, selon le moyen, "1°) que, dans leurs conclusions d'appel, les époux B... avaient soutenu que la SCIC n'avait accepté de leur remettre les clés que contre la signature de la promesse de vente le 29 avril 1986 ; que, dès lors, en affirmant, pour écarter le vice de leur consentement, que les époux B... avaient reconnu dans leurs écritures que l'offre de remise des clés datait du 14 septembre 1983, la cour d'appel a violé l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ; 2°) qu'il n'y a point de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur, ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol ; qu'en l'espèce, après avoir constaté la position de force de

la SCIC, en affirmant, pour écarter le vice de leur consentement, que les époux B... n'avaient allégué aucun fait précis, sans rechercher si ceux-ci n'étaient entrés dans les lieux que le 30 avril 1986, soit le lendemain de la signature de la promesse de

vente, et si la SCIC n'avait remis les clés du pavillon qu'après avoir imposé la signature de cette promesse, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1109 du Code civil ; 3°) que le défaut de réponse à conclusions constitue le défaut de motifs ; qu'en ne répondant pas aux conclusions qui l'invitaient à procéder à cette recherche et qui offraient en preuve une lettre de la Compagnie lyonnaise des eaux attestant n'avoir effectué le branchement que le 30 avril 1986, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 4°) que, subsidiairement, le juge ayant l'obligation de préciser les éléments qui lui permettent d'affirmer un fait sur lequel il se fonde, prive sa décision de base légale au regard de l'article 1109 du Code civil, la cour d'appel qui affirme que les époux B... ont attendu l'année 1985 pour s'installer dans les lieux, sans préciser l'origine de cette information qui ne résulte d'aucune écriture des parties ; 5°) qu'en matière de vente en l'état futur d'achèvement, la garantie d'achèvement ou de remboursement ne prend fin qu'à l'achèvement de l'immeuble ; qu'en affirmant, pour écarter le vice du consentement, que le pavillon, qui aurait dû être achevé en 1981, avait été "livré" en 1983 sans s'interroger sur son achèvement ni à cette date ni à celle de la signature en 1986 de la promesse de vente à laquelle les dirigeants de la SCI avaient subordonné la remise des clés, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard, ensemble, des articles R. 261-1 et R. 261-24 du Code de la construction et de l'habitation et 1109 du Code civil" ;

Mais attendu que la cour d'appel, qui n'avait pas à s'expliquer sur l'application des dispositions du Code de la construction et de l'habitation qui n'étaient pas invoquées, et qui n'avait pas à procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a répondu aux conclusions et légalement justifié sa décision en retenant souverainement que les époux B... n'alléguaient aucun fait précis laissant présumer la réalité d'un abus ayant pu altérer leur

consentement, le moyen tiré d'une position de force de la SCIC résultant de l'inexécution de ses obligations de vendeur constructeur ne pouvant être retenu et, les époux B..., qui invoquaient un retard dans la livraison du pavillon, ne justifiant d'aucune diligence pour tirer les conséquences de cette situation et ayant attendu plusieurs années pour s'installer dans les lieux, alors que l'offre de remise des clefs datait du 14 septembre 1983 ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux B..., envers M. A..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du sept juillet mil neuf cent quatre-vingt-treize.