Commercial Lease Renewal Rent Fixing Dispute

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société Internegotia, société anonyme, dont le siège social est Canton de Zoug à Champ (Confédération Helvétique) et ... (1er), actuellement représentée par Mme Brigitte Penet-Weiller, mandataire judiciaire à la liquidation des entreprises, demeurant ... (3e), en vertu d'un jugement du 18 juin 1992,

en cassation d'un arrêt rendu le 11 avril 1991 par la cour d'appel de Paris (16e chambre, section B), au profit de :

18) M. Philippe I..., demeurant ... (8e),

28) Mme G..., née Claude Contat, demeurant ... (1er),

38) Mme Françoise I..., épouse Delalande, demeurant ... (8e),

48) Mme Jacqueline I..., épouse B..., demeurant ... (Hauts-de-Seine),

58) M. Serge E..., demeurant ... (16e),

68) Mme Odile H..., demeurant ... (15e),

78) M. Olivier H..., demeurant Bayernyerse 1/19 A 1030 à Vienne (Autriche),

défendeurs à la cassation ; En présence de :

18) la société Lacroix Immobilier, entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, dont le siège social est 15, placeaillon à Paris (2e),

28) la société Compagnie européenne foncière d'investissement et de gestion (CEFIG), société à responsabilité limitée, dont le siège social est ... (8e),

38) la société Omnium foncier-omnifon, société à responsabilité limitée, dont le siège social est ... (8e),

défendeurs intervenants,

venant aux droits des défendeurs ci-dessus désignés, pour avoir acquis les biens immobiliers en cause, suivant acte de Me Z..., notaire associé à Paris, en date du 30 juillet 1991 :

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 27 avril 1993, où étaient présents :

M. Beauvois, président, M. Peyre, conseiller rapporteur, MM. A..., D..., J... F..., MM. X..., Y..., L..., J... C... Marino, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de

chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Peyre, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de Mme K..., ès qualités de mandataire-liquidateur de la société Internegotia, de la SCP De Chaisemartin et Courjon, avocat des consorts I..., de M. E..., de Mme G..., des consorts H..., de la société Lacroix Immobilier, de la société CEFIG et de la société Omnium foncier-omnifon, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique :

Attendu que la société Internegotia, qui avait pris à bail des locaux à usage commercial appartenant aux sociétés Lacroix Immobilier, compagnie européenne foncière d'investissement et de gestion, Omnium foncier-omnifon, fait grief à l'arrêt attaqué (Paris, 11 avril 1991) de fixer le prix du bail renouvelé sans appliquer la règle du plafonnement, alors, selon le moyen, "18) que selon l'article 5 du décret du 30 septembre 1953, le bail fait par écrit ne se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat qu'à défaut de congé ; qu'en l'espèce, dès lors qu'un congé sans offre de renouvellement avait été délivré par le bailleur, même si la nullité de ce congé avait été ultérieurement prononcée, le bail ne pouvait être réputé avoir été tacitement reconduit par les parties ; qu'en décidant le contraire, pour dire que la durée du bail renouvelé avait excédé douze ans, et pour écarter la règle du plafonnement, la cour d'appel a violé les articles 5 et 23-6 du décret précité ; 28) que l'action du preneur en nullité du congé délivré par le bailleur équivaut à une demande de renouvellement du bail formée par le locataire, qui met fin au bail en cours ; qu'en ne recherchant pas, en l'espèce, si l'action en nullité du congé sans offre de renouvellement délivré le 31 mars 1981 n'avait pas mis fin au bail initial, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 5, 6, 7 et 23-6 du décret du 30 septembre 1953 ; 38) que la modification notable des éléments d'appréciation du montant du loyer prévue par l'article 23-6 du décret du 30 septembre 1953 ne peut être invoquée par le bailleur, pour faire écarter les règles du plafonnement, que si elle s'est produite pendant le cours du bail à renouveler ; qu'en se fondant, en l'espèce, sur la modification des facteurs

locaux de commercialité pendant la période prenant fin le 1er juillet 1988 et à l'action en nullité de ce congé, la cour d'appel a violé l'article 23-6 du décret précité" ; Mais attendu que, sans avoir à effectuer une recherche qui ne lui était pas demandée quant à l'équivalence de la demande en nullité du congé délivré par le bailleur avec la demande en renouvellement du bail formée par le preneur et ayant retenu, à bon droit, que l'annulation du congé délivré, le 31 mars 1981 pour le 1er octobre suivant, avait eu pour effet de faire courir le bail depuis le 1er octobre 1972 par tacite reconduction jusqu'au

1er juillet 1988, soit pendant plus de douze ans, la cour d'appel, qui en a exactement déduit que le prix du bail renouvelé devait être fixé sur la base de la valeur locative des locaux, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme Penet-Weiller, ès qualités à payer, ensemble, aux sociétés Lacroix Immobilier, compagnie européenne foncière d'investissement et de gestion, Omnium foncier-omnifon, la somme de huit mille francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;