Tenant Repairs vs. Landlord Obligation and Contractual Freedom
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe owner of commercial premises, who was being sued by the tenant for reimbursement of repair costs and to have expert-recommended repairs executed, appealed a decision that upheld the tenant's claims and rejected the owner's demand for lease termination. The appellate court reasoned that the tenant's necessary and urgent repairs, classified as major structural repairs under the Civil Code, justified the tenant undertaking them without the owner's consent after the owner failed to act despite prior warnings, as per a clause in the lease; however, the Supreme Court quashed the decision, finding that the appellate court violated the principle of contractual freedom by authorizing the tenant to execute such work without any specific contractual provision granting such permission.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1134 du Code civil, article 606 du Code civil; Tenant Repairs vs. Landlord Obligation and Contractual Freedom: The appellate court reasoned that the tenant's necessary and urgent repairs, classified as major structural repairs under the Civil Code, justified the tenant undertaking them without the owner's consent after the owner failed to act despite prior warnings, as per a clause in the lease; however, the Supreme Court quashed the decision, finding that the appellate court violated the principle of contractual freedom by authorizing the tenant to execute such work without any specific contractual provision granting such permission.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article was cited as the legal basis for the cassation because the Court of Appeal allegedly violated it by allowing the tenant to carry out work without the landlord's authorization.
This is the main operative part of the decision, resulting in the annulment of the lower court's judgment.
This provision dictates the allocation of legal costs following the cassation.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par M. Alibaye X..., demeurant route de Saint-Paul au Port (La Réunion), en cassation d'un arrêt rendu le 5 juillet 1991 par la cour d'appel de Saint-Denis (La Réunion), au profit de M. Firozaly Y..., demeurant ... (La Réunion), défendeur à la cassation ;
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 29 juin 1993, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Peyre, conseiller rapporteur, MM. Cathala, Douvreleur, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Marcelli, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. le conseiller Peyre, les observations de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de La Varde, avocat de M. X..., les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le second moyen :
Vu l'article 1134 du Code civil ;
Attendu que, pour condamner M. X..., propriétaire de locaux à usage commercial, donnés à bail à M. Y..., à rembourser à celui-ci le prix de travaux et à faire exécuter des travaux préconisés par l'expert et le débouter de sa demande de résiliation du bail, l'arrêt attaqué (Saint-Denis - La Réunion, 5 juillet 1991) retient que les travaux de réparation et non de modification, exécutés par le preneur, étaient, aux termes de l'article III-6 du bail, à la charge du bailleur comme entrant dans la définition des grosses réparations de l'article 606 du Code civil et qu'ils présentaient un caractère d'urgence pour la sauvegarde de l'immeuble, qui autorisait le locataire à les entreprendre sans l'aval du bailleur, dès lors que celui-ci, averti par les conclusions d'une précédente expertise judiciaire des risques de l'immeuble, était resté dans l'inaction ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'aucune disposition contractuelle n'autorisait le preneur à exécuter de tels travaux sans l'autorisation du bailleur, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le premier moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 juillet 1991, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis (La Réunion) ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis (La Réunion), autrement composée ;
Condamne M. Y..., envers M. X..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Saint-Denis (La Réunion), en marge ou à la suite de l'arrêt annulé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du treize octobre mil neuf cent quatre vingt treize.