Tenants v. Lessor: Commercial Lease Subject to 1948 Law Despite Modifications

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la Société générale de gestion immobilière et commerciale, dite SOGECO, dont le siège est sis ... (Bouches-du-Rhône),

en cassation d'un arrêt rendu le 22 janvier 1991 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e Chambre civile), au profit :

18) de M. Jean X..., demeurant ... (Bouches-du-Rhône),

28) de Mme Claudine Y..., demeurant ... (Bouches-du-Rhône),

défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 30 mars 1993, où étaient présents :

M. Beauvois, président, Mme Di Marino, conseiller rapporteur, MM. Cathala, Douvreleur, Peyre, Aydalot, Boscheron, Toitot, Fromont, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Marcelli, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme le conseiller Di Marino, les observations de Me Boullez, avocat de la société SOGECO, de la SCP Defrenois et Lévis, avocat de M. X... et Mme Y..., les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; ! Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 22 janvier 1991), que M. Z..., notaire, aux droits duquel se trouve la Société générale de gestion immobilière et commerciale (société SOGECO), a donné en location à son successeur les locaux dans lesquels il avait installé son étude, puis, celui-ci ayant quitté les lieux, a consenti un bail commercial à une société de banque ; que le bail a été cédé, le 1er juillet 1974, à un expert-comptable qui l'a cédé à son tour, le 1er août 1979, aux docteurs Poirier et Fauvelet ; que ce dernier ayant été remplacé par le docteur Y..., un nouveau bail a été consenti aux docteurs Poirier et Y... le 1er juillet 1984 ; que les locataires ont, le 1er septembre 1986, assigné la société SOGECO, bailleresse, pour faire juger que la location était soumise aux dispositions générales de la loi du 1er septembre 1948, fixer le loyer légal et obtenir le remboursement des sommes trop perçues ; Attendu que la société SOGECO fait grief à l'arrêt d'accueillir les demandes des docteurs Poirier et Y..., alors, selon le moyen, "18) que, selon les articles 3 et 12 de la loi du 1er septembre 1948,

"sont assimilés aux logements construits ou achevés postérieurement au 1er septembre 1948 les locaux obtenus par surélévation ou addition de construction ayant pour objet d'augmenter la surface habitable, le nombre de logements ou le confort de l'immeuble", que le bénéfice de ces dispositions n'est pas subordonné, en cas d'augmentation du confort de l'immeuble, à une augmentation de la surface habitable ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, en estimant que ne peuvent être assimilés à la construction d'un nouveau logement les aménagements organisant un plus grand confort et un

meilleur conditionnement avec une augmentation insignifiante de la surface habitable, a violé les articles 3 et 12 de la loi du 1er septembre 1948 ;

28) que le constat des lieux n'est qu'un moyen de preuve et que l'article 3 quater peut s'appliquer, quel que soit le moyen par lequel est démontrée la conformité de l'état des locaux aux exigences du décret du 29 septembre 1962 ; que la cour d'appel, qui écarte l'application de l'article 3 quater de la loi du 1er septembre 1948, en l'absence de constat des lieux annexé au bail, a violé l'article 3 quater de la loi du 1er septembre 1948 ;

38) que l'article 1er de la loi du 1er septembre 1948 exclut de son champ d'application les locaux commerciaux et industriels ; qu'en l'espèce, la cour d'appel constate que Me Z... a concédé les locaux à une société commerciale, par bail en date du 5 juin 1967, ce qui impliquait l'existence d'un bail commercial exclu du champ d'application de la loi du 1er septembre 1948 ; que la cour d'appel, en estimant qu'au moment de la signature du bail entre les parties le 1er juillet 1984, le local se trouvait encore dans le champ d'application de la loi de 1948, n'a pas déduit de ses constatations les conséquences légales et a violé l'article 1er de la loi du 1er septembre 1948 ;

48) que la renonciation des preneurs à se prévaloir des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 résulte de la signature par ceux-ci d'un bail professionnel à loyer libre ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, qui constate que les preneurs ont signé, le 1er août 1979, puis le 1er juillet 1984, un bail professionnel à loyer libre, ce qui impliquait une renonciation non équivoque à se prévaloir des dispositions de la loi du 1er septembre 1948, a, en appliquant celle-ci aux rapports entre les parties, omis de donner une base légale à sa décision au regard de l'article 1134 du Code civil" ;

Mais attendu, d'une part, que la société SOGECO n'ayant pas soutenu, dans ses conclusions d'appel, que les docteurs Poirier et Y... avaient, en signant un nouveau bail à loyer libre, le 1er juillet 1984, renoncé à se prévaloir des dispositions générales de la loi du 1er septembre 1948, la cour d'appel n'avait pas à procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée ; Attendu, d'autre part, qu'ayant décidé exactement que les locaux loués n'étaient pas sortis du domaine de la loi du 1er septembre 1948, dès lors que les travaux réalisés consistaient en des aménagements assurant

seulement un plus grand confort et un meilleur conditionnement, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que cette loi dont l'article 1er vise l'occupation des locaux d'habitation ou à usage professionnel, régissait la location consentie aux docteurs Poirier et Y..., dès lors que le bail conclu avec ces derniers était professionnel et que l'article 3 quater de la loi ne pouvait recevoir application, à défaut de constat contradictoire établissant la conformité des lieux aux exigences réglementaires ; D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;