Landlord Eviction Indemnity Transfer Liability

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. Michel B..., demeurant avenue du Sénateur Barbaza à Capendu (Aude), en cassation d'un arrêt rendu le 27 juin 1991 par la cour d'appel de Toulouse (2e chambre), au profit de :

1 / M. Richard A...,

2 / Mme Jacqueline A..., née X..., demeurant ensemble ... (Haute-Garonne),

3 / M. Jean-Claude C..., demeurant ... (Haute-Garonne),

4 / La société civile professionnelle (SCP) Jean-Claude Y... Fontayne, dont le siège est ... (Haute-Garonne),

5 / Les Mutuelles du Mans, compagnie d'assurances dont le siège est ... au Mans (Sarthe),

6 / M. Jean-Claude Z..., pris en sa qualité de syndic à la liquidation des biens de la société SEFICOP, demeurant ... (Haute-Garonne), défendeurs à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 13 juillet 1993, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Di Marino, conseiller rapporteur, MM. Cathala, Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme le conseiller Di Marino, les observations de la SCP Célice et Blancpain, avocat de M. B..., de la SCP Boré et Xavier, avocat de la SCP Fontayne et des Mutuelles du Mans, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 27 juin 1991), que les époux A..., qui avaient reçu de M. B... un congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction, l'ont assigné en paiement de cette indemnité, ainsi que la société SEFICOP, à laquelle le bailleur avait vendu l'immeuble, Me Z..., syndic à la liquidation des biens de la société SEFICOP, et M. C..., sous-acquéreur du même immeuble ; que M. C... a appelé en garantie la société civile professionnelle Fontayne, notaire rédacteur de l'acte de vente, et l'assureur de celle-ci, la compagnie d'assurances La Mutuelle du Mans IARD ;

Attendu que M. B... fait grief à l'arrêt attaqué de le condamner à verser une indemnité d'éviction aux époux A... et de mettre hors de cause M. C..., alors, selon le moyen, "1 / qu'en vertu des articles 1743, 1744 et suivants du Code civil, l'acquéreur d'un bien immobilier reste de plein droit débiteur des indemnités dues au locataire évincé, de sorte qu'en se bornant à affirmer que la clause de subrogation insérée dans l'acte de vente du 22 septembre 1982 serait inopposable aux époux A..., faute pour ces derniers d'avoir accepté le changement de débiteur, sans rechercher si ledit acte ne correspondait pas tout simplement à la reproduction des dispositions légales qui s'appliquent sans l'acceptation du débiteur, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1249 et suivants du Code civil ; 2 / qu'en énonçant que l'indemnité d'éviction constituerait une dette personnelle à la charge du bailleur qui avait pris l'initiative de refuser le renouvellement du bail, et non pas un droit réel attaché à la propriété de l'immeuble donné à bail, et en mettant ainsi hors de cause M.

C..., l'arrêt attaqué a violé, par refus d'application, l'article 1749 du Code civil, ainsi que les articles 8 et 20 du décret du 30 septembre 1953 qui, au contraire, confèrent au preneur, en cas de non-paiement de l'indemnité, un droit d'occupation de l'immeuble, quels qu'en soient les propriétaires successifs ; 3 / que, de surcroît, en subordonnant le transfert de la dette à une clause qui aurait expressément indiqué à la société SEFICOP qu'elle aurait à régler au preneur une indemnité d'éviction, la cour d'appel ajoute, en violation des textes susvisés, une disposition qui n'y figure nullement ; 4 / qu'en tout état de cause, le transfert des obligations du bailleur aux acquéreurs successifs s'effectue de plein droit en vertu de l'article 1744 du Code civil et des articles 8 et 20 du décret du 30 septembre 1953, de sorte que c'est en violation des textes susvisés que la cour d'appel a décidé que le sieur C..., dernier acquéreur, n'était personnellement tenu au paiement d'aucune indemnité d'éviction, bien que le locataire fût toujours dans les lieux ; 5 / qu'en s'abstenant de répondre aux conclusions de M.

B... faisant valoir que l'acquéreur n'ignorait rien de la présence d'un locataire commercial et que, de connivence avec la SEFICOP, il avait établi un acte authentique masquant cette réalité et reportant la charge de l'indemnité d'éviction sur les propriétaires antérieurs dans des conditions qui étaient de nature àengager la responsabilité du sous-acquéreur, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ;

Mais attendu qu'ayant exactement retenu que le congé donné par le bailleur avant la cession de l'immeuble loué avait mis fin au bail et que l'indemnité d'éviction constituait une dette personnelle du bailleur qui ne se transmettait pas à l'acquéreur, ayant cause àtitre particulier, et relevé que l'ancien locataire ne se maintenait dans les lieux qu'en vertu de l'article 20 du décret du 30 septembre 1953 dans l'attente du paiement de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel, qui n'avait pas à répondre à des conclusions dès lors inopérantes et qui a décidé à bon droit que la charge du paiement de l'indemnité d'éviction ne pouvait incomber qu'à M. B..., a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. B..., envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-sept octobre mil neuf cent quatre vingt treize.