Landlord-Tenant Rent Adjustment Waiver of Statutory Protections

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 / M. Jean-Paul Y..., demeurant ... (16e),

2 / Mme Jean-Paul Y..., demeurant ... (16e), en cassation d'un arrêt rendu le 13 juin 1991 par la cour d'appel de Paris (1re chambre des urgences), au profit de Mme René X..., demeurant ... (16e), défenderesse à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 30 juin 1993, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Pronier, conseiller référendaire rapporteur, MM. Cathala, Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, conseillers, M. Chollet, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Marcelli, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller référendaire Pronier, les observations de Me Luc-Thaler, avocat des époux Y..., de Me Boullez, avocat de Mme X..., les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 juin 1991), que Mme X..., propriétaire de locaux donnés en location selon un bail conclu au visa de l'article 3 quinquies de la loi du 1er septembre 1948, a notifié aux époux Y..., locataires, une proposition de renouvellement du contrat avec un nouveau loyer, en application de l'article 21 de la loi du 23 décembre 1986, puis les a assignés pour faire fixer judiciairement le montant du loyer ;

Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen, "d'une part, que l'irrégularité d'un bail conclu sous le visa de l'article 3 quinquies de la loi du 1er septembre 1948 qui a pour effet de faire retomber ledit bail dans les dispositions de droit de ladite loi de 1948, fait nécessairement obstacle au jeu de l'article 21 de la loi du 31 décembre 1986 ; que, dès lors, en constatant en l'espèce l'irrégularité du bail conclu le 27 mars 1970 sous le visa de l'article 3 quinquies de la loi du 1er septembre 1948, mais en décidant de faire application de l'article 21 de la loi de 1986, la cour d'appel n'a pas tiré, de ses propres constatations, les conséquences légales qui s'en évinçaient et ainsi violé l'article 3 quinquies de la loi du 1er septembre 1948, ensemble l'article 21 de la loi du 31 décembre 1986 et, d'autre part, que, et en tout état de cause, la volonté d'un preneur de renoncer à se prévaloir des dispositions d'ordre public de la loi du 1er septembre 1948 doit résulter d'actes non équivoques ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, qui retient que les époux Y..., locataires, ont, à l'occasion de la prorogation du bail 3 quinquies, par la fixation d'un loyer à peine moins élevé que le prix antérieur, et lors des négociations menées en 1987, montré qu'ils renonçaient au bénéfice de la loi du 1er septembre 1948, de telles négociations qui n'ont pas abouti démontrant au contraire le caractère équivoque de cette prétendue renonciation, a violé

l'article 1134 du Code civil" ;

Mais attendu qu'ayant relevé que si les parties s'étaient, dans le bail d'origine conclu le 27 mars 1970, expressément dispensées l'une et l'autre du constat des lieux, les époux Y... n'avaient pas renoncé valablement aux dispositions protectrices de la loi du 1er septembre 1948, la cour d'appel, qui a retenu que, suivant un avenant signé le 20 juillet 1979, les parties étaient convenues, sans réserve sur la régularité du bail dérogatoire, de reporter le terme du contrat au 30 juin 1986 et de fixer le loyer annuel à une somme très légèrement inférieure au prix d'origine et que, postérieurement à la notification de la proposition, des échanges de lettres ont eu lieu, d'avril à septembre 1977, sans que les locataires invoquent l'irrégularité du bail, a pu en déduire que les époux Y... avaient manifesté de façon certaine et non équivoque leur volonté de renoncer à l'application des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux Y... à payer à Mme X... la somme de huit mille francs, en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

Les condamne aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du treize octobre mil neuf cent quatre-vingt-treize.