Servitude Establishment by Title vs. Apparent Sign
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe case concerns a dispute over the existence of a right of passage where one party acquired property with an entrance created by a private agreement between the prior owner and the neighbor, an agreement not mentioned in the subsequent authentic deed of sale to the current owners. The appellate court upheld the refusal to recognize the claim to remove the servitude, finding that the visible features—an open door and stairs—constituted an irrefutable presumption of an established right of passage. However, the Supreme Court quashed this decision, reasoning that under the Civil Code, continuous non-apparent servitudes and all discontinuous servitudes (apparent or non-apparent) can only be established by a formal title, which the lower court failed to verify as being opposable to the servient property owners.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 691 du Code civil, article 700 du nouveau Code de procédure civile; Servitude Establishment by Title vs. Apparent Sign: The appellate court upheld the refusal to recognize the claim to remove the servitude, finding that the visible features—an open door and stairs—constituted an irrefutable presumption of an established right of passage. However, the Supreme Court quashed this decision, reasoning that under the Civil Code, continuous non-apparent servitudes and all discontinuous servitudes (apparent or non-apparent) can only be established by a formal title, which the lower court failed to verify as being opposable to the servient property owners.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article was violated because the Court of Appeal ruled without establishing the existence of a title opposable to the owners of the servient land.
The dispositive ruled that there was no need for indemnity under this article.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
18/ M. Emile, Rémy K...,
28/ Mme Gisèle H...,
demeurant ensemble ... (Bouches-du-Rhône),
en cassation d'un arrêt rendu le 21 décembre 1990 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre B), au profit :
18/ de M. Michel M...,
28/ de Mme Maryse, Thérèse C..., épouse M...,
demeurant ensemble ... (Bouches-du-Rhône),
défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 3 mars 1993, où étaient présents :
M. Beauvois, président, M. Aydalot, conseiller rapporteur, MM. Z..., B..., I..., F... E..., MM. X..., Y..., N..., F... A... Marino, M. Fromont, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Aydalot, les observations de Me Blondel, avocat des époux K..., de Me Capron, avocat des époux M..., les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique :
Vu l'article 691 du Code civil ; Attendu que les servitudes continues non apparentes et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes ne peuvent s'établir que par titre ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 21 décembre 1990), que les époux J... ont acquis, le 30 mai 1983, un immeuble ayant trois entrées, l'une d'elles, que le vendeur, M. D..., s'était engagé à créer, ayant fait l'objet d'un acte sous seing privé entre lui et le propriétaire de l'immeuble voisin, Mme G... ; que celle-ci a vendu l'immeuble le 22 novembre 1984 à M. K... et à Mme H... sans que l'acte authentique signale l'existence du passage accordé dix-huit mois auparavant par la venderesse ; Attendu que pour débouter les consorts L... de leur action négatoire de servitude formée contre les époux J..., l'arrêt retient que l'ouverture d'une porte dans l'immeuble des époux J... et la
présence des escaliers permettant l'accès par cette porte, dont les consorts L... au moment de leur acquisition n'ont pu que se rendre compte, constituaient une présomption irréfragable de l'existence d'un droit de passage au profit du bâtiment appartenant aux époux J... ; Qu'en statuant ainsi, sans constater l'existence d'un titre opposable aux propriétaires du fonds servant, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 décembre 1990, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ; Dit n'y avoir lieu à indemnité en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; Condamne les époux M... aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, en marge ou à la suite de l'arrêt annulé ;