Condominium Association v. Former Building Manager (Partial Reversal)

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires du ... (13e), en la personne de son syndic M. D..., domicilié ... (13e),

en cassation d'un arrêt rendu le 22 mars 1991 par la cour d'appel de Paris (23e chambre, section B), au profit de M. Jacques F..., demeurant ... (13e),

défendeur à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 7 avril 1993, où étaient présents :

M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, MM. Y..., G..., X..., B..., A..., E... C..., M. Fromont, conseillers, Mme Z..., M. Chapron, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Chemin, les observations de Me Roger, avocat du syndicat des copropriétaires du ... (13e), de la SCP Célice et Blancpain, avocat de M. F..., les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 22 mars 1991), qu'après avoir révoqué M. F... de ses fonctions de syndic, lors de l'assemblée générale du 20 juin 1986, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ... a assigné le syndic en paiement du solde des comptes et de dommages-intérêts ; Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de décider qu'une somme de 30 995,68 francs, débitée par M. F..., peut être conservée par ce dernier, alors selon le moyen, "qu'en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la totalité des fonds immédiatement disponibles et, dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai de cessation de fonction, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes ; qu'en refusant cette restitution, tout en établissant que l'ancien syndic ne formulait aucune réclamation sur ces sommes, et qu'une partie était peut-être due au nouveau syndic, et qu'en tout état de cause c'est au nouveau syndic d'effectuer les règlements des sommes dont le syndicat est débiteur, la cour d'appel a violé les articles 18 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965" ; Mais attendu qu'ayant relevé que la somme litigieuse représentait les honoraires de M. F... et des frais de correspondance pour le quatrième trimestre 1985 et les deux premiers trimestres 1986 au cours desquels ce syndic était en exercice et pour la fin de juin 1986, période où le nouveau syndic avait pris ses fonctions, qu'aucune réclamation n'était formulée sur ce point et qu'il n'était pas soutenu que la somme ne serait pas due, la cour d'appel a

légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le troisième moyen :

Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande visant à obtenir la réparation de la faute commise par M. F... qui a réglé une seconde fois une facture de l'entreprise Dorigo, alors, selon le moyen, "que, lorsque le quitus est borné à l'approbation des comptes, il ne concerne pas les fautes commises par le syndic dans sa gestion ; qu'en se contentant d'établir que le quitus a été donné au vu des comptes révélant le versement fait par le syndic, sans rechercher si les copropriétaires, qui constataient un versement, connaissaient et avaient la volonté de rectifier la faute commise par le syndic qui a ainsi réglé pour la seconde fois une facture, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 7 et 11 du décret du 17 mars 1967 et de l'article 1993 du Code civil" ; Mais attendu qu'ayant relevé que M. F... avait obtenu de l'assemblée générale du syndicat, en date du 25 juin 1985, quitus pour sa gestion jusqu'au 31 mars 1985, le procès-verbal précisant que les factures du 1er trimestre 1985 avaient été vérifiées par deux copropriétaires, membres du conseil syndical, la cour d'appel, qui en a déduit que le syndic ne pouvait plus encourir de responsabilité vis-à-vis de son mandant, pour les actes exécutés durant ce mandat et dont l'assemblée générale, contre les décisions de laquelle aucun recours n'a été formulé, a eu connaissance par les vérificateurs chargés de son information, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant souverainement retenu, au vu des situations comptables des deuxième et troisième trimestres 1985, que les redevances de la société d'affichageiraudy avaient bien été créditées à la copropriété, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ; Mais sur le deuxième moyen :

Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; Attendu que, pour débouter le syndicat de sa demande de dommages-intérêts, l'arrêt se borne à énoncer qu'il succombe ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle relevait le retard apporté par M. F... à remettre certaines pièces comptables, sans répondre aux conclusions du syndicat, qui fondait sa demande sur les retards apportés par l'ancien syndic à restituer les documents comptables, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 22 mars 1991, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bourges ; Condamne M. F..., envers le syndicat des copropriétaires du ... (13e), aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Paris, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-six mai mil neuf cent quatre vingt treize.