Dispute Over Dividing Wall Ownership and Firebreak Structure

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. Guy C..., demeurant à Bordeaux (Gironde), 11, place des Quinconces,

en cassation d'un arrêt rendu le 8 janvier 1990 par la cour d'appel de Bordeaux (2e chambre), au profit de la société Lesieur alimentaire (venant aux droits de Lesieur Cotelle et associés), dont le siège est à Boulogne Billancourt (Hauts-de-Seine), ...,

défenderesse à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les cinq moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 3 mars 1993, où étaient présents :

M. Beauvois, président, Mme Giannotti, conseiller rapporteur, MM. Z..., B..., D..., X..., Y...,

Toitot, Mme A... Marino, M. Fromont, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme le conseiller Giannotti, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. C..., de la SCP Tiffreau et Thouin-Palat, avocat de la société Lesieur alimentaire, les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur les premier et deuxième moyens, réunis :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 8 janvier 1990), que M. C... et la société Lesieur alimentaire sont propriétaires de fonds contigus séparés par un mur sur lequel M. C... prétend être titulaire de droits privatifs, tandis que la société Lesieur en invoque le caractère mitoyen ; que M. C... a demandé la démolition d'un dispositif pare-feu édifié par la société Lesieur sur un côté du mur et la remise des lieux en leur état antérieur, en soutenant que cet ouvrage, exécuté sans son autorisation, compromettait la conservation de son propre immeuble et que les travaux de construction avaient causé des dégradations à sa propriété ; que la société Lesieur s'est opposée à ces prétentions ; Attendu que M. C... fait grief à l'arrêt de décider que le mur séparatif des propriétés est mitoyen, alors, selon le moyen, "18) que la présomption de mitoyenneté d'un mur séparatif ne s'applique qu'aux murs servant de séparation entre des bâtiments, entre des cours et jardins ou entre des enclos ; qu'elle ne s'applique pas lorsque, comme en l'espèce, il n'existe de bâtiment que d'un seul côté du mur ; qu'ainsi, l'arrêt attaqué a violé par fausse application l'article 653 du Code civil ;

28) qu'il appartient à celui qui se prévaut néanmoins de la mitoyenneté d'un mur séparant un bâtiment d'une cour, de démontrer qu'à la date de la construction de ce mur, il existait des bâtiments de chaque côté ; qu'en appliquant la présomption de mitoyenneté de l'article 653 du Code civil au seul motif qu'à la date de "la première division du fonds", les terrains étaient bâtis de part

et d'autre du mur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article susvisé ; 38) que la présomption de mitoyenneté d'un mur séparatif cède devant la preuve de l'existence d'une marque contraire ; que n'est pas non plus irréfragable la mention de mitoyenneté contenue dans un titre propre à un seul des deux propriétaires contigus ; qu'en énonçant que la pente du mur à son sommet serait insusceptible de détruire la présomption de mitoyenneté, l'arrêt attaqué a violé les articles 653 et 654 du Code civil ; 48) qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si la présence sur le mur séparatif d'un chéneau détruit par la SA Lesieur à l'époque de la réalisation du mur pare-feu, et qui canalisait les eaux pluviales vers l'égout du fonds de M. C... exclusivement, ne constituait pas une marque suffisante de non-mitoyenneté, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 654 du Code civil ; 58) qu'en ne répondant pas aux conclusions de M. C... qui invoquait l'usucapion du droit de propriété exclusif du mur litigieux, l'arrêt attaqué a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ; Mais attendu qu'ayant constaté, par motifs adoptés, que dès la première division du fonds, les terrains étaient bâtis de part et d'autre du mur, et en en ayant déduit à bon droit l'application de la présomption légale de mitoyenneté, que des destructions momentanées n'étaient pas susceptibles de remettre en cause, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions et retenu souverainement que ni le mode d'écoulement des eaux, ni la pente du mur à son sommet, n'étaient des indices de nature à faire échec à cette présomption que M. C... ne parvenait pas à détruire en rapportant la preuve que le mur lui appartenait, a, par ces motifs propres et adoptés, légalement justifié sa décision de ce chef ; Sur les troisième et quatrième moyens, réunis :

Attendu que M. C... fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande en démolition du mur pare-feu, alors, selon le moyen, "18) que l'un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d'un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre ; que la cour d'appel qui, après avoir constaté que les travaux

litigieux ont consisté non pas seulement à surélever le mur dit mitoyen mais, bien plus, à y appuyer un mur pare-feu et, pour cela, à

enlever un chéneau et à modifier les écoulements des eaux, n'a pu, en énonçant nénmoins que le consentement de M. C... n'était pas exigé, tiré les conséquences légales qui découlaient de ses propres constatations au regard de l'article 662 du Code civil ; 28) qu'un ouvrage construit sans observer les dispositions de l'article 662 du Code civil doit, dès lors qu'il est infesté de malfaçons et cause un préjudice au voisin, être démoli ; qu'en se bornant à ordonner la réparation partielle des dommages causés par le mur pare-feu litigieux, l'arrêt attaqué a violé l'article 662 du Code civil ; 38) que la réparation en nature est de droit en cas de violation d'une obligation de faire dès lors qu'elle ne se heurte à aucune impossibilité ; que le propriétaire d'un mur mitoyen a le droit d'obtenir la démolition de l'ouvrage construit en violation d'un règlement d'urbanisme, lorsque cette violation lui cause un préjudice direct et personnel ; qu'en refusant d'ordonner la démolition du mur pare-feu dont elle constatait pourtant qu'il avait été construit avec un matériau différent de celui prescrit par le permis de construire, ce qui provoquait des infiltrations dans le mur mitoyen et en compromettait la solidité, sans même avoir constaté l'impossibilité d'une telle réparation en nature, la cour d'appel a violé l'article 1143 du Code civil ; 48) que la victime d'un dommage a le droit d'obtenir la réparation intégrale de son préjudice actuel et futur ; qu'en refusant d'ordonner la démolition du mur pare-feu infesté de vices, sources d'infiltrations dans le mur mitoyen, et en préférant prescrire l'application d'un revêtement étanche pour pallier les vices de l'ouvrage après avoir pourtant constaté que ce mode de réparation était ponctuel et ne supprimerait le dommage pour l'avenir que si le mur pare-feu était régulièrement entretenu, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil" ; Mais attendu que la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef en constatant, par motifs propres et adoptés, que si le mur pare-feu avait été édifié sans tenir compte des droits du voisin, ni des prescriptions du permis de construire, ce dispositif de protection contre l'incendie, qui était nécessaire, ne causait aucun dommage à la propriété de M. C..., et en retenant que le mode de réparation du préjudice le mieux adapté à la cause était d'ordonner

l'exécution des travaux destinés à remédier aux conséquences dommageables résultant de l'ensemble des fautes commises par la société Lesieur lors de la construction de ce dispositif ; Sur le cinquième moyen :

Attendu que M. C... fait grief à l'arrêt d'omettre de condamner la société Lesieur à procéder à la réfection du lanterneau, alors, selon le moyen, "que, dans ses conclusions d'appel du 10 octobre 1989, M. C... avait précisément fait valoir que le tribunal avait omis de statuer sur les travaux de réfection du

lanterneau et sollicité expressément la condamnation de la société Lesieur à procéder, à ses frais avancés, sous astreinte et sous le contrôle de son architecte, aux travaux de réfection du lanterneau ; qu'en affirmant que l'intimé se bornait à solliciter la condamnation de la société Lesieur à effectuer les travaux prévus dans le jugement, la cour d'appel a dénaturé les conclusions dont elle était saisie et modifié, sur ce point, l'objet de la demande, en violation des articles 4 et 5 du nouveau Code de procédure civile, ensemble l'article 1134 du Code civil" ; Mais attendu que la cour d'appel n'a pas dénaturé les conclusions et a légalement justifié sa décision de cet autre chef en retenant que M. C... demandait la condamnation de la société Lesieur à effectuer les travaux prévus dans le jugement, rendus nécessaires par l'ensemble des fautes commises par cette société lors de la construction du dispositif pare-feu ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;