Purchasers v. Seller and Notary: Property Sale Nullity for Undisclosed Servitude

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

18) M. E... Loire, demeurant ... Sainte-Honorine (Yvelines),

28) Mme C..., demeurant ... Sainte-Honorine (Yvelines),

en cassation d'un arrêt rendu le 7 novembre 1990 par la cour d'appel de Poitiers (Chambre civile, 2e Section), au profit :

18) de M. Jean I..., demeurant Le Bourg de Chouppes, Chouppes (Vienne),

28) de Mme Françoise H..., demeurant Le Bourg de Chouppes, Chouppes (Vienne),

38) de la société SFP immobilier, société à responsabilité limitée dont le siège est ... (Yvelines), prise en la personne de ses représentants légaux, y domiciliés en cette qualité,

48) de M. Michel K..., demeurant à Mirebeau (Vienne),

défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 3 mars 1993, où étaient présents :

M. Beauvois, président, M. Aydalot, conseiller rapporteur, MM. Y..., A..., G..., F... B..., MM. X..., J..., F... Z... Marino, M. Fromont, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Aydalot, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. D... et de Mme C..., de la SCP Boré et Xavier, avocat de M. K..., les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; ! Donne acte à M. D... et à Mme C... de leur désistement de pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Jean I... et de Mme Françoise H... ; Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 7 novembre 1990), que M. D... et Mme C... ont, par acte authentique, acquis une maison d'habitation, avec cour et jardin ; que, se voyant opposer par leurs voisins, pour la desserte d'une propriété contiguë, une servitude de passage dont leur titre ne faisait pas mention, ils ont assigné leur vendeur et le notaire rédacteur de l'acte en nullité de la vente pour cause d'erreur sur

les qualités substantielles de la chose vendue, en garantie des vices cachés et en paiement de dommages-intérêts ; Attendu que M. D... et Mme C... font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes, alors, selon le moyen, "18) que l'erreur invoquée par les acquéreurs et ayant vicié leur consentement ne portait pas sur l'étendue de leurs propres droits, mais sur la nature et l'étendue des droits dont disposaient leurs voisins sur la bande de terrain située en limite de

cette propriété, et servant d'accès à leur propre jardin ; qu'en se bornant à déclarer qu'en se méprenant sur l'étendue de leurs propres droits et en les découvrant plus étendus qu'ils le pensaient, sans rechercher si leur erreur sur l'étendue des droits de leurs voisins avait pu vicier leur consentement, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1117 du Code civil et 4 du nouveau Code de procédure civile ; 28) que le vice caché résultait de l'étendue des droits des voisins sur la bande de terrain litigieuse, laquelle, selon l'arrêt attaqué lui-même, leur était restée inconnue ; qu'en décidant qu'il n'y avait pas vice caché, au mépris de ses propres constatations et en refusant de faire jouer la garantie des vices cachés, la cour d'appel a violé l'article 1641 du Code civil ; 38) que la garantie d'éviction est due par le vendeur à raison de toute éviction subie par l'acquéreur sur tout ou partie de l'objet vendu, peu important que l'acquéreur ait cru ou non que la partie dont il est évincé lui avait été vendue ; qu'en refusant de faire jouer cette garantie au seul motif que les acquéreurs ne pensaient pas avoir acquis la parcelle dont ils sont évincés, la cour d'appel a violé l'article 1626 du Code civil ; 48) qu'en s'abstenant de rechercher si la révélation de ce que les voisins disposaient d'un véritable droit de passage, susceptible d'entraver leur propre jouissance du terrain et de ce même passage, avait causé un préjudice aux acquéreurs, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1147 du Code civil" ; Mais attendu qu'ayant, d'une part, relevé le caractère apparent du passage desservant la propriété voisine, parfaitement visible pour l'observateur le moins prévenu, sur une bande de terrain que M. D... et Mme C... n'avaient pas cru acquérir, d'autre part, souverainement retenu que leur ignorance de la servitude grevant ce terrain n'avait pas eu la moindre influence sur leur détermination d'acquérir et que la preuve d'un préjudice n'était pas rapportée, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;