Property Encroachment and Indemnity Liability Appeal
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe court considered an appeal by a property owner who sought the removal of an encroachment onto his land by a service path intended for a neighboring property acquired from the same original seller. The appellate court had refused to order the removal, deeming it materially inconceivable due to the danger of land instability in a landslide zone, despite acknowledging the encroachment, which violated the civil code provision stating no one can be forced to cede property except for public utility. Furthermore, the appellate court incorrectly held the appealing owner liable to indemnify the seller against a claim from the neighbor, as it failed to establish a causal link between the appellant's actions regarding the initial project designs and the resulting eviction claim founded on the pre-existing encroachment. Consequently, the high court partially quashed the decision, primarily on the grounds that the existence of an encroachment mandates a remedy unless legal grounds justify an exception, and the basis for the indemnity order was unsupported.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 545 du Code civil, article 1382 du Code civil, Article 67 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989; Property Encroachment and Indemnity Liability Appeal: The appellate court had refused to order the removal, deeming it materially inconceivable due to the danger of land instability in a landslide zone, despite acknowledging the encroachment, which violated the civil code provision stating no one can be forced to cede property except for public utility. Furthermore, the appellate court incorrectly held the appealing owner liable to indemnify the seller against a claim from the neighbor, as it failed to establish a causal link between the appellant's actions regarding the initial project designs and the resulting eviction claim founded on the pre-existing encroachment. Consequently, the high court partially quashed the decision, primarily on the grounds that the existence of an encroachment mandates a remedy unless legal grounds justify an exception, and the basis for the indemnity order was unsupported.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article was cited as the ground for ruling that the Court of Appeal violated the law by denying the request for removal of the encroachment.
This article was cited as the ground for ruling that the Court of Appeal did not provide a legal basis for condemning M. D... to indemnify M. Z...
This provision was cited in the dispositive to rule on the costs between M. Z... and M. F... against M. D...
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par M. Jean-Georges D..., demeurant Mas de la Coupiane à La Valette du Var (Var),
en cassation d'un arrêt rendu le 13 novembre 1990 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre civile, section B), au profit de :
18/ M. Richard Z..., demeurant ..., quartier du Morillon à Toulon (Var),
28/ M. Fawzi F..., demeurant 44, Drosselbartstrasse, n8 21 à Berlin 100 (République fédérale d'Allemagne),
défendeurs à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 27 avril 1993, où étaient présents :
M. Beauvois, président, Mme Giannotti, conseiller rapporteur, MM. A..., E..., X..., Y..., G..., C... B... Marino, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme le conseiller Giannotti, les observations de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de La Varde, avocat de M. D..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen :
Vu l'article 545 du Code civil ; Attendu que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 novembre 1990), que M. D... et M. F... ont acquis de M. Z... des fonds contigus issus de la division d'une même parcelle ; que M. D..., se plaignant de l'empiétement sur son terrain d'un passage destiné à desservir la propriété de M. F..., a sollicité la suppression de cet empiétement et la remise en état des lieux ; que M. F... a demandé à être garanti de son éviction par M. Z... ; Attendu que, pour débouter M. D... de sa demande en rétablissement des limites de sa propriété, l'arrêt retient qu'une remise en état pour restituer à M. D... le terrain concerné par l'empiétement du chemin est matériellement inconcevable du fait du danger résultant de la modification de la résistance du terrain pouvant entraîner la rupture de l'équilibre actuel, lequel est précaire dans une zone de glissement de terrain, l'expert ayant
renoncé à évaluer le coût des travaux nécessaires à la remise en état des lieux en raison de l'instabilité du sol ; Qu'en statuant ainsi, tout en constatant l'existence de l'empiétement sur le fonds de M. D..., la cour d'appel a violé le texte susvisé ; Et sur le second moyen :
Vu l'article 1382 du Code civil ; Attendu que, pour condamner M. D... à relever et garantir M. Z... dans la proportion des trois quarts du montant des condamnations mises à la charge de ce dernier, l'arrêt retient que M. D... a engagé sa responsabilité en dressant ou faisant dresser dès l'origine des projets de détachement de parcelles comportant le tracé d'une route qui s'est révélée irréalisable, qu'il a été contraint de prévoir une modification du tracé de la voie, notamment au droit de sa villa et qu'il a été amené à assumer la maîtrise d'oeuvre complète des travaux de réalisation de la route en son état actuel dont il a prononcé la réception et approuvé la facturation ; Qu'en statuant ainsi, sans caractériser le lien de causalité existant entre les fautes imputées à M. D... et l'éviction qui fonde la garantie due par M. Z... à M. F... pour une partie du terrain vendu, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ; PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a annulé partiellement le jugement du 9 février 1978 dans ses dispositions concernant M. Z... et a confirmé ce jugement, en ce qu'il a constaté l'emprise sur la propriété de M. D... du chemin édifié sur la propriété de M. F... et ordonné une expertise, l'arrêt rendu le 13 novembre 1990, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel derenoble ; Condamne MM. Z... et F..., envers M. D..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du deux juin mil neuf cent quatre vingt treize.