Syndicate Suit Against Apartment Owner Upheld; Indemnity Claim Against Real Estate Agent Dismissed

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par Mlle Sylvie H..., demeurant au Mans (Sarthe), ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 24 avril 1990 par la cour d'appel d'Angers (1re chambre, section A), au profit de :

18/ la société Cabinet Le Syndic, société anonyme, dont le siège social est au Mans (Sarthe), 16-17, place de l'Eperon,

28/ M. A...,

38/ Mme B..., épouseuillois,

demeurant ensemble au Mans (Sarthe), ...,

48/ M. D...,

58/ Mme Y..., épouse D...,

demeurant ensemble au Mans (Sarthe), ...,

68/ M. C...,

78/ Mme F..., épouse C...,

demeurant ensemble au Mans (Sarthe), ...,

88/ M. Jean E..., demeurant au Mans (Sarthe), ...,

98/ M. Gérard G..., demeurant au Mans (Sarthe), ...,

108/ la copropriété de la Résidence Delagenière, sise au Mans (Sarthe), ..., prise en la personne de son syndic, la société anonyme Cabinet Le Syndic, dont le siège est au Mans (Sarthe), 16-17, place de l'Eperon,

118/ Mme Catherine Z... X..., actuellement sans domicile, ni résidence connus,

défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 20 janvier 1993, où étaient présents :

M. Bouillane de Lacoste, président et rapporteur, MM. Viennois, Fouret, conseillers, Mme Le Foyer de Costil, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le président de Bouillane de Lacoste, les observations de Me Foussard, avocat de Mlle H..., de Me Blanc, avocat de la société Cabinet Le Syndic, les conclusions de Mme Le Foyer de Costil, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que, par acte sous seing privé rédigé par la société Cabinet Le Syndic, agent immobilier, Mlle H... a acquis un appartement dépendant d'un immeuble en copropriété, déclarant vouloir l'occuper à usage d'habitation et professionnel ; qu'elle y a donné des leçons de piano ;

que le syndicat des copropriétaires, représenté par la société Cabinet Le Syndic, l'a assignée en réparation de troubles de voisinage ; que certains copropriétaires sont intervenus à l'instance et ont réclamé à Mlle H... des dommages et intérêts ; qu'elle a exercé une action en garantie et en paiement d'indemnités contre la société Cabinet Le Syndic, prise en qualité de négociateur de l'acte de vente, en reprochant à cet agent immobilier, alors qu'il connaissait sa profession et qu'il était par ailleurs syndic de la copropriété, de ne l'avoir pas mise en garde contre l'utilisation qu'elle voulait faire de l'appartement ; que l'arrêt attaqué (Angers, 24 avril 1990) l'a déboutée de ses prétentions ; Sur le premier moyen, pris en ses deux branches :

Attendu que Mlle H... reproche à la cour d'appel d'avoir statué ainsi alors, selon le moyen, d'une part, que l'obligation de conseil pesant sur l'agent immobilier s'apprécie en fonction des circonstances de la cause et, en particulier, de la qualité, de la situation et des connaissances des parties, de sorte qu'en omettant de rechercher si, en raison de sa qualité de syndic de la copropriété, la société Cabinet Le Syndic, négociateur, n'était pas tenue d'attirer son attention sur la mauvaise isolation phonique de l'immeuble, les juges ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; et alors, d'autre part, que la responsabilité de l'agent immobilier pouvant être retenue dès lors qu'il a commis une négligence, quand

bien même son comportement fautif n'aurait pas été délibéré et donc dolosif, l'arrêt est, de ce chef, à nouveau dépourvu de base légale au regard du texte précité ; Mais attendu qu'après avoir exactement énoncé que Mlle H..., dont la société Cabinet Le Syndic n'était pas la mandataire, ne pouvait agir contre

celle-ci qu'en application des règles de la responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle, la juridiction d'appel retient que le compromis lui attribuait seulement la qualité d'"enseignante", et qu'il n'était pas démontré que le type d'enseignement prodigué ait été porté à la connaissance de l'agent immobilier ; qu'en l'état de ces énonciations procédant de l'appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis, la cour d'appel, qui a effectué la recherche prétendument omise, sans en exclure une éventuelle faute non dolosive, n'a pas encouru les griefs du moyen, qui ne peut dès lors être accueilli ; Sur le second moyen, tel qu'il figure au mémoire en demande et est reproduit en annexe au présent arrêt :

Attendu que pour écarter les demandes en garantie et en paiement de dommages et intérêts dirigées par Mlle H... contre le syndicat des copropriétaires, l'arrêt énonce que sa responsabilité à l'égard de ces derniers a été admise par une décision définitive ;

qu'en l'état de cette énonciation, et abstraction faite des motifs critiqués par la demanderesse, lesquels sont surabondants, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ; d'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;