Hotel Sale Warranty Dispute and Contractual Liability

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

18/ M. Abel X..., demeurant ... (9e),

28/ Mme A... épouse X... Y..., demeurant ... (9e),

38/ la Société d'exploitation du Royal Astrid SNC (SERA), dont le siège est ... (10e),

en cassation d'un arrêt rendu le 3 mai 1990 par la cour d'appel de Paris (25e chambre, section A), au profit :

18/ de M. Bernard Z...,

28/ de Mme Colette Z...,

demeurant ensemble ... (Essonne),

défendeurs à la cassation ;

M. et Mme Z..., défendeurs au pourvoi principal, ont formé un pourvoi incident contre le même arrêt ;

Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Les demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, le moyen unique de cassation également annexé au présent arrêt ;

LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 1er décembre 1992, où étaient présents : M. Bézard, président, M. Le Dauphin, conseiller référendaire rapporteur, M. Hatoux, conseiller, M. Raynaud, avocat général, Mme Arnoux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller référendaire Le Dauphin, les observations de Me Foussard, avocat des époux X... et de la société SODECCO, de la SCP Vier et Barthélémy, avocat des époux Z..., les conclusions de M. Raynaud, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Statuant tant sur le pourvoi incident relevé par les époux Z... que sur le pourvoi principal formé par les époux X... et la société d'exploitation du Royal Astrid ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 mai 1990), que, par une convention du 20 octobre 1986, les époux Z..., associés de la société Royal Astrid, exploitant un hôtel classé en catégorie "deux étoiles NN", ont vendu la majorité des parts représentant le capital social aux époux X... et à la société d'exploitation du Royal Astrid (les consorts X...) ; qu'il était notamment stipulé que le prix définitif serait déterminé en fonction d'un bilan établi à la date de la cession, et qu'une certaine somme serait consignée par les cédants entre les mains d'un séquestre en garantie des dettes sociales qui pourraient se révéler ; qu'il était par ailleurs certifié par les époux Z... que toutes les installations de la société répondaient aux normes d'hygiène, de sécurité et de salubrité et qu'il ne lui avait été adressé "aucun avis tendant au déclassement, ni aucun avis d'avoir à effectuer des travaux pour conserver la classification actuelle" ; qu'après que

des expertises eurent été ordonnées en référé, les consorts X...,

soutenant que ces déclarations étaient inexactes, ont demandé la condamnation de leurs cocontractants au paiement d'une somme correspondant, selon eux, au coût de la mise en conformité de certaines chambres de l'hôtel aux normes applicables, tandis que les époux Z... ont sollicité la condamnation des acquéreurs au paiement d'un complément de prix et d'un intérêt au taux conventionnel sur la somme consignée ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident, pris en ses deux branches, qui est préalable :

Attendu que les époux Z... font grief à l'arrêt de les avoir condamnés à payer une indemnité de remise en conformité de certaines chambres de l'hôtel, alors, selon le pourvoi, d'une part, qu'il n'est pas d'indemnisation sans préjudice ; qu'en condamnant en l'espèce les époux Z... à supporter à concurrence de 148 249,26 francs les travaux de mise en conformité de certaines chambres de l'hôtel vendu, tout en constatant que cette mise en conformité restait sans incidence sur le prix de la cession -au contraire réévalué- et que les cédants étaient fondés à vendre leur hôtel en catégorie deux étoiles NN en 1986, et ce jusqu'en 1991, ce dont il résultait que, même inexacte, l'absence de mention à l'acte de la nécessité d'exécuter des travaux de mise en conformité n'avait pas été préjudiciable aux acquéreurs, la cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 1147 du Code civil ; et alors que, d'autre part, en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si la parfaite connaissance par les acquéreurs de l'état des lieux et de la réglementation en vigueur et le fait qu'ils bénéficient de la quasi totalité du délai de cinq ans prévu par l'arrêté du 14 février 1986 pour procéder à d'éventuels travaux de mise en conformité, n'impliquaient pas qu'ils fassent leur affaire personnelle de ces travaux et n'excluaient pas que puisse en résulter un quelconque préjudice, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;

Mais attendu qu'après avoir relevé que les époux Z..., qui avaient été avisés par l'Administration avant la cession litigieuse de la nécessité de procéder à certains aménagements afin que la totalité des chambres de l'hôtel exploité par la société Royal Astrid répondent aux normes alors en vigueur pour le classement en catégorie deux étoiles, avaient inexactement déclaré qu'il ne leur avait été adressé aucun avis d'avoir à exécuter des travaux pour conserver la classification actuelle, la cour d'appel, procédant à la recherche prétendument omise, a retenu, sans méconnaître les conséquences légales de ses propres constatations et appréciations, que les cédants avaient ainsi commis une faute engageant leur responsabilité contractuelle envers les cessionnaires et a souverainement considéré, qu'il en était résulté pour ces derniers un préjudice ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal, pris en ses deux branches :

Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt d'avoir fixé à la somme de 148 249,26 francs le montant de l'indemnité mise à la charge des époux Z... au titre de la non-conformité des installations, alors, selon le pourvoi, d'une part, que, faute

d'avoir recherché si les travaux correspondant à la deuxième solution préconisée par l'expert permettaient de mettre les installations en conformité, non seulement avec l'arrêté ministériel du 14 février 1986, mais également avec le règlement sanitaire applicable dans le département de Paris, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1134, 1137 et 1147 du Code civil ; et alors, d'autre part, qu'en faisant application d'un arrêté du 27 avril 1988, qui, par hypothèse, ne pouvait être rétroactif, sans rechercher s'il ne fallait pas se placer à la date du 20 octobre 1986, date des conventions, les juges du fond ont de nouveau privé leur décision de base légale au regard des textes susvisés ;

Mais attendu, d'une part, qu'après avoir décrit l'ensemble des aménagements exigés par l'Administration en vue de la mise en conformité des chambres litigieuses à la réglementation en vigueur, l'arrêt retient que les consorts X... ne rapportent pas la preuve que les travaux préconisés par l'expert seraient insuffisants pour assurer cette mise en conformité ; que la cour d'appel a ainsi procédé à la recherche prétendument omise ;

Attendu, d'autre part, que le motif critiqué par la seconde branche est propre au jugement de première instance dont l'arrêt n'adopte que les motifs non contraires aux siens ;

D'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;

Sur le second moyen :

Attendu que les consorts X... font encore grief à l'arrêt d'avoir ainsi statué, alors, selon le pourvoi, que le droit à réparation intégrale de la victime exclut qu'un abattement puisse être pratiqué, à raison de la plus-value induite par le mode de réparation choisi, dès lors qu'il est nécessaire de mettre en oeuvre ce mode de réparation pour rétablir la victime dans ses droits ; qu'en retenant un abattement de 50 % pour amélioration du confort, bien que les travaux aient été nécessaires pour que les locaux soient conformes à la réglementation, les juges du fond ont violé les articles 1134, 1137 et 1147 du Code civil ;

Mais attendu que les premiers juges ayant fixé le montant de l'indemnité allouée aux consorts X... après application d'un abattement de 50 % pour amélioration du confort de l'hôtel, il ne résulte ni des conclusions ni de l'arrêt que ces derniers aient soutenu devant la cour d'appel l'argumentation mélangée de fait et de droit exposée par le moyen ; que celui-ci est donc irrecevable ;

Et sur le troisième moyen, pris en ses deux branches :

Attendu que les consorts X... font encore grief à l'arrêt de les avoir condamnés à payer des intérêts au taux conventionnel sur la somme consignée en mains tierces, alors, selon le pourvoi, d'une part, que les consorts X... faisaient valoir que le droit à réduction du prix stipulé au profit du cessionnaire pour le cas où les déclarations du cédant seraient inexactes, faisait obstacle à ce que les intérêts conventionnels puisse courir ; qu'en omettant de répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; et alors, d'autre part, que, faute d'avoir recherché si l'inexécution par les époux Z... de leur obligation de livrer des installations conformes aux normes d'hygiène et de sécurité ne libérait pas les consorts X... de leur obligation de payer le prix, la cour d'appel a privé sa décision de

base légale au regard des articles 1134 et 1184 du Code civil, ainsi qu'au regard des règles régissant l'exception d'inexécution ;

Mais attendu, d'une part, qu'en relevant que les consorts X... ne s'étaient jamais prévalu de la réfaction du prix prévue par le contrat en cas d'inexactitude des déclarations des cédants, mais qu'ils persistaient à demander l'allocation de dommages-intérêts de ce chef, la cour d'appel a répondu aux conclusions invoquées ;

Attendu, d'autre part, que les consorts X... n'ayant pas invoqué les règles visées par le moyen, la cour d'appel n'avait pas à procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée ;

D'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE tant le pourvoi principal des consorts X... que le pourvoi incident des époux Z... ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens respectifs ;