Tenants' Appeal on Eviction Indemnity Calculation Denied
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe commercial tenants appealed a decision that set their eviction indemnity at a low amount following the landlord's refusal to renew their lease, arguing the appellate court wrongly concluded their business was exclusively office use, despite lease terms suggesting commercial use, and failed to properly account for elements like the prime location, signage visibility, and substantial tenant improvements when calculating the prejudice suffered under the relevant decree. The Supreme Court rejected the appeal, finding that the appellate court was not self-contradictory in noting the commercial activities occurred in office-like premises, correctly interpreted that the tenants' argument primarily contested the expert opinion regarding the prejudice from losing the right to the lease, and sovereignly assessed the resulting prejudice, which was not derived from the loss of the lease right itself.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1134 du Code civil, article 606 du Code civil, Article 8 du décret du 30 septembre 1953, Article 455 du nouveau Code de procédure civile, Article 66 LTF, Article 64 LTF; Tenants' Appeal on Eviction Indemnity Calculation Denied: The Supreme Court rejected the appeal, finding that the appellate court was not self-contradictory in noting the commercial activities occurred in office-like premises, correctly interpreted that the tenants' argument primarily contested the expert opinion regarding the prejudice from losing the right to the lease, and sovereignly assessed the resulting prejudice, which was not derived from the loss of the lease right itself.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article was cited in the appeal arguments regarding the calculation of the eviction indemnity, which the court implicitly addressed by rejecting the appeal on the basis of the assessed prejudice.
This article was cited in the appeal arguments regarding the interpretation of the lease terms, which the court addressed in its reasoning for rejecting the appeal.
This article was cited in the appeal arguments regarding the alleged contradiction in the appellate court's findings, which the court addressed in its reasoning.
This article was cited in the appeal arguments regarding the works performed by the tenants, which was part of the elements considered for the eviction indemnity.
This provision (Art. 66 LTF, typically concerning costs in Swiss Federal Tribunal decisions) is not applicable here, as the case is from the French Court of Cassation (Cour de cassation) and the dispositive orders only mention condemnation to costs without citing the relevant French procedural article for costs (which would likely be the Code of Civil Procedure).
This provision (Art. 64 LTF, typically concerning legal aid in Swiss Federal Tribunal decisions) is not applicable here, as the case is from the French Cour de cassation.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
18) M. Joseph X..., agent immobilier sous l'enseigne "Immobilière Saint-James", demeurant ... (8e),
28) Mme Josiane, Nicole Z..., épouse X..., demeurant 5, villa Houssay à Neuilly-sur-Seine (Hauts-de-Seine),
en cassation d'un arrêt rendu le 11 octobre 1990 par la cour d'appel de Paris (16e chambre, section B), au profit de M. Walter Y..., demeurant ...,
défendeur à la cassation ;
Les demandeurs invoque, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 9 décembre 1992, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Pronier, conseiller référendaire rapporteur, MM. Vaissette, Valdès, Peyre, Darbon, Mlle Fossereau, MM. Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, conseillers, MM. Chollet, Chapron, conseillers référendaires, M. Marcelli, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. le conseiller référendaire Pronier, les observations de Me Choucroy, avocat des époux X..., de la SCP Le Bret et Laugier, avocat de M. Y..., les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 11 octobre 1990), que les époux X..., qui avaient pris à bail des locaux à usage commercial, ont assigné M. Y..., propriétaire, en annulation d'un congé délivré avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction ;
Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de fixer à 290 000 francs seulement le montant de l'indemnité d'éviction, alors, selon le moyen, "18) que les époux X... faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel signifiées le 29 juin 1990 que le bail de 1978 portait sur "sept pièces composant la totalité de l'étage, à usage commercial et non à usage de bureaux" ; que "depuis vingt deux ans, les époux X... ont acquis une très nombreuse clientèle dans le quartier, notamment de commerçants, lesquels leur confient leurs transactions, rédactions des actes de renouvellement, révision de loyers" et que "80 % du chiffre d'affaires de transactions (lequel représente 50 % du chiffre d'affaires total) est effectué dans le quartier "Chaillot", de sorte que dénature ces termes clairs et précis des conclusions d'appel des époux Dziedzina, en violation des dispositions de l'article 1134 du Code civil, l'arrêt attaqué qui fonde sa solution sur le motif que "les appelants ne contestent pas" que "les lieux loués sont à usage exclusif de bureaux" ; 28) que se contredit dans ses
explications, en violation des articles 455 du nouveau Code de procédure civile, l'arrêt attaqué qui, après avoir constaté que l'article 7 des charges et conditions du bail du 9 février 1978 stipulait que les locaux étaient loués uniquement pour des "activités commerciales", retient ensuite que lesdits locaux sont "à
usage exclusif de bureaux" ; 38) que l'indemnité d'éviction devant être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, manque de base légale au regard des dispositions de l'article 8 du décret du 30 septembre 1953, l'arrêt attaqué qui ne prend pas en considération dans l'évaluation de l'indemnité d'éviction litigieuse : 1/ la qualité particulière de l'emplacement du local dont le bail n'est pas renouvelé et le fait que le changement d'emplacement se fera nécessairement à une adresse moins prestigieuse, 2/ les conditions d'octroi d'un nouveau bail, du fait que les contrats actuellement conclus mettent généralement à la charge du locataire même les travaux définis à l'article 606 du Code civil et l'impôt foncier, ce qui confirme la pénurie de locaux, 3/ le fait que l'emplacement actuel comporte une enseigne très visible (12,60 mètres de long sur 0,60 mètre de large), ce qui est très important pour l'activité d'agent immobilier, alors que les enseignes de façade sont, pour la plupart, concédées par les bailleurs à des sociétés spécialisées qui les louent à des prix exorbitants, 4/ les travaux importants effectués par les époux X... dans le local dont le bail n'est pas renouvelé, tous éléments que les époux X... invoquaient de façon expresse dans leurs conclusions d'appel" ;
Mais attendu que la cour d'appel, qui ne s'est pas contredite en relevant que les activités commerciales des époux X... s'exerçaient dans des locaux à usage exclusif de bureaux et n'a pas dénaturé leurs conclusions qui se bornaient à contester l'avis de l'expert sur l'absence de préjudice résultant du changement d'adresse, a souverainement apprécié le préjudice subi par les preneurs, lequel ne résultait pas de la perte du droit au bail ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ; Condamne les époux X..., envers M. Y..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-sept janvier mil neuf cent quatre vingt treize.