Lessor Successor v. Lessee Assignee and Notary Regarding Fraudulent Lease Assignment and Abusive Litigation

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société Locabail immobilier, venant aux droits et obligations de la société Sicar, société anonyme, ayant son siège social à Paris (16e), ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 13 mars 1991 par la cour d'appel de Riom (3e chambre), au profit :

18/ de la société Cide, société à responsabilité limitée, dont le siège social est à Lyon (3e) (Rhône), centre commercial de la Part Dieu,

28/ de M. F..., pris ès qualités au redressement judiciaire de la société Cide, demeurant ...,

38/ de M. A...,

48/ de Mme A..., son épouse,

demeurant ensemble à Clermont-Ferrand (Puy-de-Dôme), ... de Lattre de Tassigny,

58/ de M. C..., notaire, demeurant à Clermont-Ferrand (Puy-de-Dôme), ...,

défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 21 janvier 1993, où étaient présents :

M. de Bouillane de Lacoste, président, Mme Delaroche, conseiller rapporteur, MM. G..., Y..., E..., D... B..., M. Ancel, conseillers, Mme X..., M. Charruault, conseillers référendaires, Mme Le Foyer de Costil, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme le conseiller Delaroche, les observations de Me Gatineau, avocat de la société Locabail Immobilier, de Me Henry, avocat des épouxirard, les conclusions de Mme Le Foyer de Costil, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que le 11 juillet 1986, par acte dressé par M. Z..., notaire, la société CIDE a cédé aux époux A... le droit au bail que lui avait consenti, le 8 juillet 1980 la société SOCLARI ; que, venant aux droits de cette dernière, la société SICAR est intervenue à l'acte pour donner son accord sur la cession ; que, prétendant que les déclarations frauduleuses des représentants de la société CIDE avaient surpris son consentement, la société SICAR a assigné la société CIDE et son administrateur au règlement judicaire ainsi que les époux A... et le notaire M. Z..., afin d'obtenir, d'une part, l'annulation de l'acte de cession et, d'autre part, la condamnation du notaire à lui payer la somme de 65 194,83 francs correspondant au montant de loyers impayés ; que l'arrêt attaqué (Riom, 13 mars 1991) l'a déboutée de ses demandes et l'a condamnée à des dommages et intérêts pour procédure

abusive ; Sur le premier moyen pris en ses deux branches :

Attendu que la société Locabail Immobilier, aujourd'hui dénommée KLEPIERRE, venant aux droits de la société SICAR, reproche à l'arrêt de l'avoir déboutée de son action en nullité de l'acte de cession, alors, selon le moyen, d'une part, que l'obligation de loyauté impose à une partie au contrat de donner à l'autre tous les renseignements de nature à influencer son consentement ; qu'il incombait au preneur d'indiquer au

bailleur qu'il était assigné en liquidation des biens et que sa situation financière desespérée rendait inéluctable sa mise en faillite ; qu'en estimant que le preneur n'avait pas à donner de tels renseignements qui ne lui étaient pas demandés, la cour d'appel a violé l'article 1116 du Code civil ; alors que, d'autre part, pour réfuter le motif du jugement relevant que la réticence dolosive du preneur n'avait pu déterminer son consentement, le bailleur soutenait dans ses conclusions d'appel que dûment informé de la faillite inéluctable du preneur, il n'aurait pas donné son accord à la cession mais aurait poursuivi la résiliation du bail pour non-paiement des loyers ; que de la sorte, le bailleur aurait été assuré de recouvrer auprès d'un autre preneur le montant des loyers impayés outre un pas-de-porte important ; qu'en ne répondant pas à ce moyen la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; Mais attendu qu'appréciant souverainement les éléments de fait qui lui étaient soumis, la cour d'appel, par motifs adoptés, a retenu qu'il n'était pas démontré qu'à la date du 11 juillet 1986 les dirigeants de la société CIDE connaissaient la situation catastrophique de celle-ci dès lors que la cessation des paiements n'était pas encore constatée ; qu'ayant ainsi écarté l'hypothèse d'une manoeuvre frauduleuse de la part de ces dirigeants, elle a en outre relevé que la situation économique périlleuse de la société CIDE ne pouvait être dissimulée à la société SICAR, laquelle connaissait la dette de loyers de sa locataire, et avait été victime de l'émission d'un chèque sans provision de sa part le 21 avril 1986 ; qu'enfin, la cour d'appel qui, par motifs adoptés, avait constaté le caractère avantageux de la cession pour la société SICAR, du fait du relèvement du coût du loyer et de la substitution à un locataire défaillant de preneurs présentant toutes garanties, n'était pas tenue de répondre à un simple argument ; d'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses critiques ; Sur le deuxième moyen pris en ses trois branches :

Attendu qu'il est, en outre, fait grief à l'arrêt d'avoir débouté la société bailleresse de son action en responsabilité dirigée contre le notaire, alors, selon le moyen, d'une part, que tout notaire est tenu à l'égard de ses clients d'un devoir de conseil ;

qu'en se contentant de considérer que M. Z... n'avait pas failli à ses obligations, faute pour lui de réaliser le but poursuivi par la société SICAR sans rechercher s'il n'aurait pas dû informer sa cliente de l'impossibilité dans laquelle il se trouvait de mettre en oeuvre ce qui lui était réclamé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ; alors, d'autre part, que la cession d'un élément isolé d'un fonds de commerce tel que le droit au bail n'est pas soumise à publicité ; que le prix de cession est donc immédiatement disponible ; qu'en considérant que le prix de cession du droit au bail litigieux était indisponible jusqu'à ce que les formalités légales de publicité soient accomplies, la cour d'appel a violé l'article 3 de la loi du 17 mars 1909 ; alors, enfin, que la société bailleresse sollicitait du notaire que le montant des loyers impayés soit prélevé sur le prix de cession ; que le but poursuivi pouvait être atteint en incluant dans l'acte, une condition résolutoire à l'agrément du bailleur à la charge du cessionnaire créancier du prix de cession ; qu'en affirmant que le notaire n'avait pas la possibilité de permettre la réalisation exacte du but poursuivi par le bailleur, la cour d'appel a, de nouveau, violé l'article 1147 du Code civil ; Mais attendu que les juges du fond ont relevé que deux lettres avaient été adressées à M. Z... par les mandataires de la société Sicar, l'une du 24 juin 1986 donnant l'accord de la société sur la cession sous réserve de quelques observations que le notaire avait prises en compte et qui n'avaient nullement trait à l'arriéré de loyers, l'autre du 8 juillet 1986 aux termes de laquelle il était demandé que le montant de l'échéance du loyer de juillet 1986 soit prélevé sur le prix de cession ; que recherchant la volonté des parties, les juges ont estimé qu'il ne résultait pas de cet écrit, l'intention du bailleur de subordonner son agrément à la cession au paiement préalable des loyers arriérés, et que le notaire avait justement analysé cette demande comme une opposition limitée à cette échéance sur le prix de cession ; que de ces seules constatations et énonciations la cour d'appel a pu déduire que le notaire n'avait commis aucun manquement à ses obligations ; d'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le troisième moyen :

Attendu que la société bailleresse fait grief à l'arrêt de l'avoir condamnée à payer une somme de 50 000 francs, tant aux époux A... qu'à M. Z... à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

alors selon le moyen, d'une part, que les juges ne peuvent condamner un plaideur à des dommages et intérêts sans préciser en quoi consiste la faute de nature à faire dégénérer en abus, le droit d'ester en justice ; que les premiers juges s'étaient bornés à relever l'absence des

moyens juridiques sérieux ; qu'en se contentant d'adopter cette motivation sans davantage caractériser de faute contre le bailleur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ; alors, d'autre part, qu'une condamnation pour appel abusif suppose que le juge ait constaté une faute constitutive d'un abus de droit ; que si un comportement dilatoire peut constituer une telle faute, il doit être déduit de faits imputables à son auteur et non de la qualité de la motivation de la décision de première instance ; qu'en considérant que l'appel d'un jugement justement motivé n'est qu'une mesure pour gagner du temps, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1382 du Code civil ; Mais attendu qu'il résulte de l'ensemble des motifs du jugement adoptés par l'arrêt, que le but de la société SICAR a été de tenter de se soustraire à la procédure de règlement collectif ; que pour ce faire, sans moyens juridiques sérieux, elle a engagé une action en nullité contre les époux A..., preneurs honnêtes, et une action en responsabilité contre le notaire, action d'autant plus vexatoire qu'elle tendait à mettre en doute ses qualités professionnelles, afin d'obtenir de ce notaire, solvable, le montant de loyers arriérés ; que le caractère abusif de la procédure a été ainsi établi, que la cour d'appel, qui n'a fait que tenir compte d'un préjudice accru par des années de procédure imposée à tort dans de telles conditions, n'avait pas à autrement caractériser la faute ; d'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu que le pourvoi revêt un caractère abusif ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Locabail Immobilier à une amende civile de vingt mille francs envers le Trésor public ; la condamne, envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du trois mars mil neuf cent quatre vingt treize.