Co-Ownership Appropriation of Common Areas Dispute
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe court partially overturned a lower court's decision regarding a property owner's challenge to resolutions passed by a co-ownership assembly authorizing the appropriation of common areas by certain co-owners. The owner argued that such alienation required unanimity unless the common area was not essential to the building's purpose and that a specific covenant prohibited creating openings on landings. The Court of Cassation upheld the lower court's finding that the appropriation decisions were valid because the lower court determined the conserved common areas were not essential to the building's destination, thereby not requiring unanimity under the relevant statute. However, the appellate court failed to address the owner's argument that the refusal to grant exclusive use of a common restroom was an abuse of majority power, which constituted a failure to respond as required by procedural law, leading to the partial cassation concerning that specific refusal and the associated damages award, with referral back to a different appellate court on that point.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1134 du Code civil, article 26 de la loi du 10 juillet 1965, article 455 du nouveau Code de procédure civile, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt; Co-Ownership Appropriation of Common Areas Dispute: The owner argued that such alienation required unanimity unless the common area was not essential to the building's purpose and that a specific covenant prohibited creating openings on landings. The Court of Cassation upheld the lower court's finding that the appropriation decisions were valid because the lower court determined the conserved common areas were not essential to the building's destination, thereby not requiring unanimity under the relevant statute. However, the appellate court failed to address the owner's argument that the refusal to grant exclusive use of a common restroom was an abuse of majority power, which constituted a failure to respond as required by procedural law, leading to the partial cassation concerning that specific refusal and the associated damages award, with referral back to a different appellate court on that point.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAAlthough cited in the first ground of appeal, the Court ultimately rejected the ground based on other findings and did not cite this article in the dispositive.
Although cited in the first ground of appeal, the Court ultimately rejected the ground based on other findings and did not cite this article in the dispositive.
The Court used this article to annul part of the judgment for failure to respond to a contention (abuse of majority).
The Court ordered the losing party (the co-owners' union) to pay the costs of the cassation procedure.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par M. Roger D..., demeurant ... (11ème),
en cassation d'un arrêt rendu le 15 juin 1990 par la cour d'appel de Paris (23ème chambre B), au profit :
18) du syndicat des copropriétaires du ... (11ème), pris en la personne de son syndic, M. B..., demeurant à Paris (11ème), ...,
28) de M. G..., demeurant à Vincennes (Val-de-Marne), ...,
défendeurs à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 5 janvier 1993, où étaient présents :
M. Beauvois, président, M. Capoulade, conseiller rapporteur, MM. E..., F..., Z..., Y..., C... A..., M. Chemin, conseillers, Mme X..., M. Chapron, conseillers référendaires, M. Mourier, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Capoulade, les observations de la SCP Ancel et CouturierHeller, avocat de M. D..., de Me Le Prado, avocat du syndicat des copropriétaires du ... et de M. G..., les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen :
Attendu que M. D..., propriétaire de lots dans un immeuble en copropriété, fait grief à l'arrêt attaqué (Paris, 15 juin 1990) de le débouter de sa demande en annulation des huitième et cinquième décisions prises par les assemblées générales de copropriétaires, les 15 juin 1987 et 18 avril 1988, autorisant certains copropriétaires à s'approprier des parties communes, alors, selon le moyen, "18) que l'assemblée ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation d'une partie commune dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ; que la cour d'appel, qui constatait que l'appropriation par certains copropriétaires de parties communes s'analysait en une aliénation ne pouvait alors, sous prétexte du caractère insignifiant de cette aliénation, décider que son autorisation, ne pouvait requérir l'unanimité des voix ; qu'elle a ainsi violé l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; 28) qu'aux termes du règlement de copropriété, sont interdites, sans restriction aucune, toute création de portes ou ouvertures sur les paliers ainsi que toute modification de celles existantes ;
qu'ainsi la cour d'appel ne pouvait restreindre le champ d'application de cette disposition à la seule hypothèse d'une subdivision de lot sans dénaturer la disposition claire et précise précitée et, partant, violer l'article 1134 du Code civil ; " Mais attendu qu'en retenant souverainement qu'il n'était pas démontré que la conservation de ces parties communes soit nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, la cour d'appel, sans dénaturation du règlement de copropriété, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; Mais sur le second moyen :
Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; Attendu que, pour débouter M. D... de sa demande en annulation de la décision de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 juin 1987 refusant de lui consentir l'usage exclusif des WC communs du troisième étage et pour le condamner à payer des dommagesintérêts au syndicat des copropriétaires, l'arrêt retient que ce refus a été pris à la majorité requise de tous les copropriétaires ; Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. D... faisant valoir que ce refus lui avait été opposé par un abus de majorité, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté M. D... de sa demande en annulation de la décision de l'assemblée générale du 15 juin 1987 lui refusant l'usage exclusif de la propriété des WC du troisième étage et l'a condamné à payer des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires, l'arrêt rendu le 15 juin 1990, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Reims ; Condamne le syndicat des copropriétaires du ... aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Paris, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du dix février mil neuf cent quatre vingt treize.