Lessor v. Lessee: Termination of Management Lease Despite Goodwill Subsistence
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA lessee of a hotel-restaurant business, whose lease was for a fixed term expiring on October 1, 1987, notified the lessor of non-renewal, leading the lessor to seek repossession of the business assets based on the contract being a management lease. The lessee appealed, arguing that the lease should be considered a commercial lease granting the right to renewal, and further contended that the business's goodwill had disappeared due to a three-year interruption caused by building reconstruction, thus extinguishing the commercial leasehold rights under the relevant statute. The court rejected the appeal, affirming the lower court's finding that despite the temporary closure for reconstruction, the goodwill (clientele) had subsisted, meaning the commercial fund itself had not disappeared, and therefore the contract was correctly qualified as a management lease that validly terminated upon non-renewal.
Regeste Legislator
Généré par l'IAl'article 1er de la loi du 17 mars 1909, Article 67 de la loi du 26 juillet 1991; Lessor v. Lessee: Termination of Management Lease Despite Goodwill Subsistence: The lessee appealed, arguing that the lease should be considered a commercial lease granting the right to renewal, and further contended that the business's goodwill had disappeared due to a three-year interruption caused by building reconstruction, thus extinguishing the commercial leasehold rights under the relevant statute. The court rejected the appeal, affirming the lower court's finding that despite the temporary closure for reconstruction, the goodwill (clientele) had subsisted, meaning the commercial fund itself had not disappeared, and therefore the contract was correctly qualified as a management lease that validly terminated upon non-renewal.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis provision was cited in the grounds of appeal concerning the disappearance of the commercial lease, which the Court of Cassation implicitly rejected by upholding the appellate decision.
Although not explicitly cited in the dispositive, this provision is the implied procedural basis for imposing costs in a final decision by the Court of Cassation when the appeal is rejected, as indicated by the cost order.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par la Société caraïbe d'hostellerie et de restauration dire "SCHR", société à responsabilité limitée, dont le siège est situé ...,
en cassation d'un arrêt rendu le 22 mars 1991 par la cour d'appel de Fort-de-France (1ère chambre civile), au profit de M. Rigobert, René X..., demeurant quartier Didier, à Fort-de-France (Martinique),
défendeur à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 25 novembre 1992, où étaient présents : M. Bézard, président, M. Huglo, conseiller référendaire rapporteur, Mme Loreau, MM. Vigneron, Leclercq omez, Léonnet, conseillers, M. Lacan, Mme Geerssen, conseillers référendaires, Mme Piniot, avocat général, Mme Arnoux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. le conseiller référendaire Huglo, les observations de la SCP Desaché etatineau, avocat de la société SCHR, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. X..., les conclusions de Mme Piniot, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique :
Attendu qu'il résulte des énonciations de l'arrêt attaqué (Fort-de-France, 22 mars 1991) que Mme X... a acquis en 1972 un immeuble situé ..., que cet immeuble a été détruit en 1975 et reconstruit, que, par acte du 1er octobre 1978, Mme X... l'a donné à bail à loyer à M. X..., que ce dernier a consenti le même jour à la Société caraïbe d'hostellerie et de restauration (la société) "un bail de fonds de commerce d'hôtel-restaurant" pour une durée de 9 ans expirant le 1er octobre 1987 ; que, le 18 juin 1987, M. X... notifiait à la société "son intention de ne pas renouveler le contrat de location-gérance à son expiration" ; que la société a soutenu que le contrat du 1er octobre 1978 devant s'analyser en un bail commercial, elle avait droit au maintien dans les lieux ;
Attendu que la société fait grief à l'arrêt d'avoir jugé que le contrat qu'elle a conclu le 1er octobre 1978 avec M. X... constitue un contrat de location-gérance ayant pris fin le 1er octobre 1987 par suite du refus du renouvellement du bail et de lui avoir ordonné de restituer le fonds de commerce litigieux, alors, selon le pourvoi, qu'un fonds de commerce ne survit pas à la disparition de la clientèle qui en constitue l'élément essentiel ; que la cessation de l'exploitation d'un fonds de commerce emporte disparition de sa clientèle qui ne saurait y demeurer
artificiellement attachée ; qu'en constatant que le fonds d'hôtel-restaurant n'avait pas été exploité pendant trois années ininterrompues du fait de la réalisation des travaux de reconstruction de l'immeuble, tout en estimant que cette cessation de l'exploitation n'avait pas entraîné la disparition du fonds qui avait conservé son enseigne et auquel la clientèle déjà constituée était demeurée attachée, la cour d'appel a violé l'article 1er de la loi du 17 mars 1909 ;
Mais attendu que l'arrêt constate que la clientèle, malgré l'arrêt de fonctionnement provisoire de l'hôtel-restaurant-bar du fait de la reconstruction de l'immeuble où il était exploité, avait subsisté ; qu'en l'état de cette constatation, elle en a déduit à bon droit que le fonds de commerce n'avait pas disparu ; d'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
! Condamne la Société caraïbe d'hostellerie et de restauration, envers M. X..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;