Real Estate Agent Commission Dispute and Regulatory Breach

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. Christian Y..., demeurant ... à Pointe-à-Pitre (Guadeloupe),

en cassation d'un arrêt rendu le 12 novembre 1990 par la cour d'appel de Basse-Terre, au profit de Mme Danielle D..., gérante de bijouterie, demeurant ... à Pointe-à-Pitre (Guadeloupe),

défenderesse à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 4 février 1993, où étaient présents :

M. de Bouillane de Lacoste, président, M. Pinochet, conseiller rapporteur, MM. G..., B..., E... C..., A..., MM. X..., Sargos, conseillers, Mme Z..., M. Charruault, conseillers référendaires, M. Lupi, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Pinochet, les observations de la SCP Tiffreau et Thouin-Palat, avocat de M. Y..., de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de Mme D..., les conclusions de M. Lupi, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique, pris en ses sept branches :

Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que, le 1er décembre 1986, Mme D... a donné mandat non exclusif, pour une durée de trois mois, à M. Y..., agent immobilier, de "céder le droit au bail" sur des locaux commerciaux, au prix de 1 000 000 francs outre une commission de 100 000 francs à la charge du vendeur ; que l'acte stipulait que le mandant s'engageait, pendant la durée du mandat, à ratifier la vente aux prix, charges et conditions convenus, à tout acquéreur présenté par le mandataire, et, à défaut, à verser à celui-ci, à titre de clause pénale, une indemnité compensatrice égale à la commission ; que, le 13 janvier 1987, M. Y... a fait signer à M. F..., qui lui a remis un chèque de 100 000 francs, un engagement de location avec cession du droit au bail sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt ; que, devant le refus de ratification opposé par Mme D..., M. Y... l'a assignée en paiement de l'indemnité, la mandante lui demandant reconventionnellement des dommages-intérêts pour réparer le préjudice résultant des fautes qu'elle lui imputait dans l'exécution du mandat ; Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 12 novembre 1990) de l'avoir débouté de sa demande et condamné à

payer à Mme D... la somme de 50 000 francs à titre de dommages-intérêts, alors que, de première part, en retenant qu'il demandait le paiement de la rémunération convenue, et non de l'indemnité compensatrice, la cour d'appel aurait dénaturé ses conclusions ; alors que, de deuxième part, en retenant que M. Y... n'avait pas valablement présenté M. F... en qualité d'acquéreur parce qu'il avait précédemment présenté une autre personne, les juges du second degré auraient ajouté à

la convention une condition qui n'y figurait pas ; alors que, de troisième part, il n'aurait pas été répondu aux conclusions selon lesquelles le versement par M. F... d'un chèque de 100 000 francs correspondait à un dépôt de garantie et non au paiement d'une commission ; alors que, de quatrième part, M. Y... ayant demandé condamnation de Mme D... à lui payer l'indemnité due à titre de clause pénale et non sa commission, la cour d'appel, en retenant qu'il avait méconnu ses obligations professionnelles, lesquelles lui interdisaient de percevoir une rémunération avant la réalisation de la condition suspensive, aurait violé par fausse application l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et l'article 74 du décret du 20 juillet 1972 ; alors que, de cinquième part, en lui imputant la responsabilité du défaut de ratification sans répondre à ses conclusions faisant valoir que Mme D..., informée de la proposition de M. F..., avait fait connaître qu'elle avait décidé de ne plus vendre, la cour d'appel aurait privé sa décision de motifs ; alors que, de sixième part, en retenant que M. Y... avait engagé sa responsabilité délictuelle envers la mandante, les juges du second degré auraient violé les articles 1147 et 1382 du Code civil ; alors que, enfin, ils n'auraient pas caractérisé le préjudice subi par Mme D... ; Mais attendu, sur les premier et quatrième griefs, que la cour d'appel a constaté que la réalisation de l'engagement de M. F... était subordonnée à la condition suspensive de l'obtention d'un prêt avant le 15 février 1988 et que ce prêt n'avait pas été obtenu ; que les juges du second degré en ont exactement déduit que, en application des dispositions d'ordre public des articles 6, alinéa 3, de la loi n8 70-9 du 2 janvier 1970 et 74 du décret n8 72-678 du 20 juillet 1972, aucune commission ni somme d'argent quelconque ne pouvait être exigée ou même acceptée par l'agent immobilier, lequel avait concouru à une opération qui ne s'était pas réalisée ; Attendu, sur le troisième grief, que l'arrêt attaqué a également retenu, à bon droit, qu'en l'absence de toute stipulation à cet effet dans le mandat du 1er décembre 1986, M. Y... ne pouvait, sans méconnaître les dispositions de l'article 73 du décret susvisé, recevoir un chèque de M. F... ; Attendu, sur les sixième et septième griefs, que, ayant retenu à bon droit que M. Y... n'avait pas respecté les dispositions impératives précitées

en réclamant à Mme D... un somme que celle-ci ne lui devait pas, la cour d'appel a pu en déduire que l'agent immobilier avait commis une faute qui avait causé à la mandante un préjudice dont elle a souverainement apprécié l'existence et l'étendue, l'erreur commise par les juges du second degré sur la qualification de cette faute étant sans emport sur la condamnation prononcée ; Attendu, ainsi, que la cour d'appel qui n'était pas tenue de répondre dans le détail à l'argumentation de M. Y..., a sans encourir les deuxième et cinquième griefs, légalement justifié sa décision ; D'où il suit que le moyen ne peut être accueilli en aucune de ses branches ; Sur la demande présentée au titre de l'article 75 de la loi du 10 juillet 1991 :

Attendu que Mme D... sollicite sur le fondement de ce texte l'allocation d'une somme de dix mille francs ; Mais attendu qu'il serait inéquitable d'accueillir cette demande ; PAR CES MOTIFS ; REJETTE le pourvoi ; REJETTE également la demande présentée par Mme D... sur le fondement de l'article 75 de la loi du 10 juillet 1991 ;