Buyers v. Notary: Real Estate Servitude Disclosure Liability
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAIn a dispute arising from a real estate transaction, the buyers sued the notary for breach of his duty to advise concerning a pre-existing building alignment servitude of which they claimed ignorance until receiving planning documents. The notaire appealed the ruling that held him liable, arguing that the planning documents, including a site plan showing the servitude, were annexed to the deed, thus fulfilling his duty or shifting the burden of proof to the buyers. The Court of Cassation rejected the appeal, finding factually that the relevant site plan was neither mentioned nor annexed to the final deed, and affirmed that the notary failed in his legal duty by not explicitly studying and commenting on the plan, which was necessary to understand the servitude's scope as only vaguely mentioned in the official certificates, thereby justifying the finding of liability without incorrectly shifting the burden of proof.
Regeste Legislator
Généré par l'IAREJETTE le pourvoi; Buyers v. Notary: Real Estate Servitude Disclosure Liability: The notaire appealed the ruling that held him liable, arguing that the planning documents, including a site plan showing the servitude, were annexed to the deed, thus fulfilling his duty or shifting the burden of proof to the buyers. The Court of Cassation rejected the appeal, finding factually that the relevant site plan was neither mentioned nor annexed to the final deed, and affirmed that the notary failed in his legal duty by not explicitly studying and commenting on the plan, which was necessary to understand the servitude's scope as only vaguely mentioned in the official certificates, thereby justifying the finding of liability without incorrectly shifting the burden of proof.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis is the main operative part of the final order, rejecting the appeal.
This provision concerns the sanction (civil fine) imposed on the appellant for an abusive appeal.
This provision orders the appellant to pay costs and execution expenses to the defendants.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par M. Jean X..., notaire, demeurant ... (Loir-et-Cher),
en cassation d'un arrêt rendu le 16 octobre 1990 par la cour d'appel d'Orléans (chambre civile), au profit :
1°/ de M. Raoul Z..., demeurant ... à Ouzouer-le-Marché (Loir-et-Cher),
2°/ de Mme Gisèle Z..., née Y..., demeurant ... à Ouzouer-le-Marché (Loir-et-Cher),
3°/ de M. Guy B..., demeurant ... (Loir-et-Cher),
4°/ de M. Jean-François B..., demeurant à Saint-Claude de Diray (Loir-et-Cher),
5°/ de Mme Annick A... née B..., demeurant au lieudit "La Demalerie" Cheverny à Contres (Loir-et-Cher),
6°/ de M. Yves B..., demeurant ... (Loir-et-Cher),
7°/ de M. Thierry B..., demeurant ... (Loir-et-Cher),
défendeurs à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 27 octobre 1992, où étaient présents :
M. Fouret, conseiller le plus ancien faisant fonctions de président, Mme Delaroche, conseiller rapporteur, M. Pinochet, conseiller, M. Gaunet, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Delaroche conseiller, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat de M. X..., de Me Odent, avocat des époux Z..., les conclusions de M. Gaunet, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Donne acte à M. X... du désistement partiel de son pourvoi à l'égard des consorts B... ; Sur le moyen unique pris en ses trois branches :
Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que par acte passé le 18 juin 1983 devant M. X..., notaire, les époux Z... ont acquis des consorts B... un bien immobilier ; que, prétendant avoir été, jusqu'au reçu de l'expédition de l'acte et des documents d'urbanisme, dans l'ignorance de la servitude d'alignement dont ce bien était frappé, les époux Z... ont recherché la responsabilité de ce notaire pour manquement à son devoir de conseil ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt attaqué (Orléans, 16 octobre 1990) de l'avoir condamné à réparer le préjudice subi par les époux Z... alors, selon le moyen, d'une part, qu'il résulte des constatations de l'arrêt que l'extrait du plan
d'occupation des sols était annexé au certificat du
maire, lui même annexé à l'acte de vente ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur la portée de cet extrait comportant le plan matérialisant la servitude sans rechercher s'il ne renseignait pas suffisamment les époux Z... sur l'assiette et l'étendue de la servitude, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ; alors, d'autre part, qu'il incombait aux époux Z... qui ont reconnu à l'acte avoir été informés sur la portée du contenu des documents
d'urbanisme révélant la servitude d'alignement, d'apporter la preuve de ce que le notaire ne les a pas suffisamment éclairés sur l'importance de l'assiette de cette servitude ; qu'en énonçant que le notaire ne justifiait pas avoir éclairé les époux Z... avec précision, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve ; alors, enfin, que la portée du devoir de conseil du notaire est relative ; que les époux Z... étaient dûment avisés de l'existence de la servitude d'alignement matérialisée par un plan annexé à l'acte ; qu'en ne recherchant pas si ces acquéreurs, en cas de doute, n'auraient pas dû faire toutes diligences pour connaître l'assiette et l'étendue de la servitude, la cour d'appel a encore privé sa décision de base légale ; Mais attendu, d'abord, que contrairement à ce qui est allégué, l'extrait du plan d'occupation des sols, certes visé au certificat du maire et indiqué comme y étant annexé, ne figurait pas en annexe à l'acte d'acquisition et n'y était pas non plus mentionné ; qu'ainsi le premier grief manque en fait ; qu'ensuite, ayant constaté qu'un examen attentif de ce plan, dont l'existence était connue du notaire, était nécessaire pour appréhender l'importance de la servitude mentionnée de façon seulement hypothétique par le certificat d'urbanisme et sans précision quant à son assiette par le certificat du maire, les juges du second degré ont retenu que le notaire, qui, pour assurer à l'acte qu'il authentifiait sa pleine efficacité, se devait de faire aux acquéreurs une étude et un commentaire de ce plan, ne l'avait pas fait et s'était même abstenu de mentionner et d'annexer à son acte ce document utile ; que, sans inverser la charge de la preuve, la cour d'appel a ainsi légalement justifié sa décision ; D'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ; Et attendu que le pourvoi revêt un caractère abusif ; PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... à une amende civile de dix mille francs, envers le Trésor public ; le condamne, envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience du neuf décembre mil neuf cent quatre vingt douze.