Sublessee Reimbursement Claim and Contractual Stipulations on Improvements
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe case involves a dispute where a sublessee, who was operating a business under a lease management agreement, sought reimbursement from the property owners and the immediate lessees for substantial works performed on the premises. The Court of Cassation quashed the appellate court's decision, which had based the owners' and lessees' liability on the concept of *negotiorum gestio* (unauthorized management of another's affairs), because the property owners had explicitly authorized the works, thereby establishing a contractual relationship that precluded the application of *negotiorum gestio* principles; furthermore, the court found the appellate court erred in disregarding a clear lease clause stipulating that improvements made by the sublessee remained with the owner without indemnity, as the court failed to provide a legal basis for why the extensive nature of the works exempted them from that contractual stipulation.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1134 du Code civil, Art. 1372 du Code civil, Art. 1134 du Code civil; Sublessee Reimbursement Claim and Contractual Stipulations on Improvements: The Court of Cassation quashed the appellate court's decision, which had based the owners' and lessees' liability on the concept of *negotiorum gestio* (unauthorized management of another's affairs), because the property owners had explicitly authorized the works, thereby establishing a contractual relationship that precluded the application of *negotiorum gestio* principles; furthermore, the court found the appellate court erred in disregarding a clear lease clause stipulating that improvements made by the sublessee remained with the owner without indemnity, as the court failed to provide a legal basis for why the extensive nature of the works exempted them from that contractual stipulation.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited in the reasoning for cassation because the contractual relationship (authorized works) excluded the application of the rules of quasi-contractual management (gestion d'affaires).
Cited as the basis for cassation regarding both appeals, concerning the contractual exclusion of compensation for works and the scope of a specific lease clause.
Cited as the basis for cassation regarding the appeal by the A...'s concerning the interpretation of the clause regarding improvements made by the tenant.
This is the main ground for the verdict: the cassation of the challenged decision.
This provision dictates the allocation of costs for both appeals.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi n8 90-14.219 formé par :
18/ M. François, Marie A..., chauffeur-dépanneur, demeurant avec son épouse née Marie-Josèphe H..., ... (Finistère),
28/ Mme Marie-Josèphe H..., commerçante, épouse de M. François A..., avec lequel elle demeure ... (Finistère),
contre :
18/ M. Jean-Yves G..., commerçant, demeurant ...,
28/ Les consorts Le Vern, savoir :
A Mme M... Le Vern, née Jeanneloanec, demeurant ...,
B Mme Z... uillaumette, Isabelle K..., veuveiovani L..., demeurant ...,
C Mme Y... Le Vern, épouse de M. B..., demeurant 3, rue Ch. Calvez à Lesneven (Finistère),
D M. F... Le Vern, demeurant ... à Le Relecq Kerhuon (Finistère),
E Mme J..., Madeleine Le Vern, épouse I..., demeurant ... (Lot-et-Garonne),
F M. X... Le Vern, demeurant ...,
Et sur le pourvoi n8 90-14.653 formé par :
18/ Mme Le Vern, néeloanec, épouse M..., Désiré Le Vern, demeurant ...,
28/ Mme Z... uillaumette, Isabelle K..., veuve de M. Giovani L..., demeurant ...,
38/ Mme Anne-Marie B..., née Le Vern, demeurant 3, rue Ch. Calvez à Lesneven (Finistère),
48/ M. F... Le Vern, demeurant ... à Le Relecq Kerhuon (Finistère),
58/ Mme Odile, Madeleine I..., née Le Vern, demeurant Loussou, Le Mas de Tabelle à Montflanquin (Lot-et-Garonne),
68/ M. X... Le Vern, demeurant ...,
contre :
18/ M. Jean-Yves G..., demeurant ...,
28/ M. et Mme C..., Marie A..., demeurant ensemble ... à Le Relecq Kerhuon (Finistère),
en cassation de l'arrêt rendu le 18 janvier 1990 par la cour d'appel de Rennes (4ème chambre).
Les époux A..., demandeurs au pourvoi n8 90-14.219, invoquent à l'appui de leur recours, le moyen unique de cassation annexé au
présent arrêt :
Les consorts Le Vern, demandeurs au pourvoi n8 90-14.653, invoquent à l'appui de leur recours, le moyen unique de cassation également annexé au présent arrêt :
LA COUR, en l'audience publique du 16 décembre 1992, où étaient présents :
M. Massip, conseiller doyen faisant fonctions de président, M. Thierry, conseiller rapporteur, MM. D..., Bernard de Saint-Affrique, Lemontey,élineau-Larrivet, Forget, Mme Gié, conseillers, M. Savatier, conseiller référendaire, M. Lesec, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Thierry, les observations de la SCP Le Bret et Laugier, avocat des époux A..., de Me Blondel, avocat des consorts Le Vern, de Me Hennuyer, avocat de M. Jean-Yves G..., les conclusions de M. Lesec, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu la connexité, joint les pourvois n8 M 90-14.653 et n8 Q 90-14.219 ; Attendu que, propriétaires d'un immeuble sis à Brest, les consorts Le Vern ont loué le rez-de-chaussée et le premier étage aux consorts E..., qui ont cédé leur bail aux époux A... ; que ces derniers ont donné leur fonds en location-gérance à M. G... ; que cette location-gérance a pris fin un an plus tard ; qu'invoquant les travaux par lui effectués dans les lieux et dont l'expert a évalué le montant à 357 636,83 francs, M. G... a demandé la condamnation
solidaire des consorts Le Vern et des époux A... au paiement de cette somme ; que, statuant sur le fondement d'une gestion d'affaires, l'arrêt attaqué a condamné les consorts Le Vern et les époux A... à payer à M. G... le montant de l'enrichissement que leur avaient procuré ces travaux ; Sur le moyen unique du pourvoi des consorts Le Vern, pris en sa deuxième branche :
Vu les articles 1372 et 1134 du Code civil ; Attendu qu'en statuant comme elle a fait, alors qu'elle avait constaté que les consorts Le Vern "avaient expressément autorisé les travaux litigieux", ce qui plaçait les parties dans une situation contractuelle excluant l'application des règles de la gestion d'affaires, et sans constater par ailleurs que cette autorisation comportait l'engagement des consorts Le Vern de verser à M. G... une indemnisation quelconque, la cour d'appel a violé le texte susvisé et n'a pas donné de base légale à sa décision ; Et sur le moyen unique du pourvoi des époux A... :
Vu l'article 1134 du Code civil ; Attendu que, selon l'article 4 des charges et conditions de la location-gérance, "les améliorations faites par le preneur au matériel et au mobilier commercial loué resteront acquises en fin de bail au bailleur, sans indemnité" ; qu'en refusant d'appliquer cette clause claire et précise au motif que les travaux de M. G... "dépassaient par leur ampleur le cadre d'une simple location-gérance", sans préciser les circonstances de nature à justifier que de tels travaux échappaient au champ d'application de la clause précitée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 janvier 1990, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ; Condamne M. G..., aux dépens des deux pourvois et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Rennes, en marge ou à la suite de l'arrêt annulé ;