Property Owners Denied Right of Way After Judicial Partition Sale

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

18/ M. Yves, Maurice H..., demeurant à Chef-Lieu (Haute-Savoie), Chatel,

28/ M. Joël, Michel H..., demeurant à Chef-Lieu (Haute-Savoie), Chatel,

en cassation d'un arrêt rendu le 19 mars 1991 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile), au profit de :

18/ Mme Elisabeth L... née K..., demeurant Chalet "La Minaudière" "Sur le Chemin" à Chatel (Haute-Savoie),

28/ Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Chatellan Seilles", représenté par son syndic en exercice, Mme Y..., demeurant Chef Lieu à Chatel (Haute-Savoie),

38/ M. Jean-Francis B..., demeurant Chef Lieu à Chatel (Haute-Savoie),

48/ M. Michel François K..., demeurant hôtel "Les Fougères" à Chatel (Haute-Savoie),

défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 26 janvier 1993, où étaient présents :

M. Beauvois, président, M. Aydalot, conseiller rapporteur, MM. J..., A..., D..., G..., F... E..., MM. Z..., I..., F... C... Marino, M. Fromont, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Mourier, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Aydalot, les observations de Me Choucroy, avocat de MM. M... et Joël H..., de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de Mme L..., les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur les trois moyens, réunis :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 19 mars 1991), que MM. M... et Joël H... sont propriétaires d'une parcelle enclavée cadastrée A 600 provenant du démembrement de la propriété ayant appartenu à leurs auteurs et dont une partie est constituée par des fonds contigus à leur parcelle, lesquels sont la propriété de MM. X..., Francis et Simon H... ; Attendu que MM. M... et Joël H... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande d'établissement d'un passage sur des fonds voisins n'appartenant pas aux consorts H..., alors, selon le moyen, 18) "que l'article 684 du Code civil dispose que si l'enclave résulte

de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes ; qu'il résulte de ces termes que ce texte ne s'applique qu'aux parties à un acte de division volontaire ; qu'en l'espèce, aucune de ces deux conditions n'était réunie puisque le partage avait été ordonné par jugement pour liquider une succession et pour mettre fin à des désaccords entre cohéritiers et que les frères H..., étrangers à cette succession puisqu'ils n'étaient pas héritiers, avaient acquis le fonds enclavé en se portant adjudicataires ; qu'ainsi en leur imposant de prendre leur servitude de passage sur les terrains, objet de partage, la cour d'appel a violé l'article 684 du Code civil par fausse application ;

28) que, selon les termes de l'alinéa 2 de l'article 684 du Code civil, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable ; que, pour l'appréciation du caractère suffisant ou non de ce passage, le juge doit précisément tenir compte des besoins du fonds dominant et notamment de ses besoins économiques, ainsi que du préjudice causé au fonds servant ; qu'en l'espèce, les propriétaires du fonds dominant voulaient construire un immeuble locatif ; que l'expert avait indiqué que la construction d'une voie sur les terrains, objet du partage, serait d'un coût hors de proportion avec l'opération envisagée, en raison de la forte déclivité qui aurait obligé à une construction en "serpentin" et que cette construction en "serpentin" aurait défiguré le fonds servant ; qu'en écartant l'application de l'article 684, alinéa 2, du Code civil, après avoir refusé d'examiner ces moyens expressément repris dans les conclusions des consorts H..., la cour d'appel a violé ce texte ;

38) qu'il résultait du rapport d'expertise, non contesté sur ce point par les parties que le plan d'occupation des sols était en cours de révision, que ses prescriptions ne concernaient que les voies à créer et non, comme en l'espèce, les voies existantes et qu'enfin, elles faisaient réserves des difficultés techniques particulières ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 682 du Code civil ; Mais attendu qu'abstraction faite d'une référence surabondante à l'application en la cause de l'article 682 du Code civil, la cour d'appel a légalement justifié sa décision en retenant que l'état d'enclave de la parcelle dont MM. M... et Joël H... se sont portés acquéreurs lors d'une licitation partielle, était la conséquence des opérations de partage de la propriété ayant appartenu à leurs auteurs, circonstance dont elle a exactement déduit que les propriétaires ne pouvaient réclamer un passage que de leurs copartageants et en relevant souverainement qu'une desserte

suffisante pouvait être établie sur les fonds issus des fonds divisés ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ; Condamne MM. M... et Joël H... à payer à Mme L... la somme de huit mille francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;