Tenants' Appeal Regarding Unpaid Rent, Damages, and Loss of Enjoyment from Faulty Roof Repair

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

18) M. Jean-Marie A...,

28) Mme A..., née Brigitte Durant Delacre, demeurant ensemble ... (Gironde),

en cassation d'un arrêt rendu le 21 mars 1991 par la cour d'appel de Bordeaux (2ème chambre), au profit de M. Christian E..., demeurant ...,

défendeur à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 27 janvier 1993, où étaient présents :

M. Beauvois, président, M. Peyre, conseiller rapporteur, MM. D..., Z..., C... B..., M. X..., Boscheron, Mme Y... Marino, M. Fromont, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Marcelli, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Peyre, les observations de la SCP Tiffreau et Thouin-Palat, avocat des époux A... et de la SCP Defrenois et Levis, avocat de M. E..., les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen, pris en sa premièr et sa troisième branches :

Attendu que les époux A..., auxquels M. E... a donné à bail un local pour y exploiter des salles de gymnastique et de danse, font grief à l'arrêt attaqué (Bordeaux, 21 mars 1991) de les condamner à payer au bailleur la somme de 164 995 francs représentant les loyers impayés, l'indemnité de 10 % contractuellement prévue, le droit au bail, les dégâts dus au gel, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et le coût de l'état des lieux, alors, selon le moyen, "18) que le bailleur étant obligé de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée, la clause, par laquelle le preneur accepte les locaux dans l'état où ils se trouvent, ne dispense pas par elle-même le propriétaire de son obligation d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage auquel elle est destinée ; qu'en l'espèce, les époux A... avaient démontré dans leurs conclusions d'appel que le mauvais état de la toiture lequel a été constaté par l'arrêt attaqué avait entraîné différents sinistres ayant pour conséquence, non seulement la détérioration de ce qui avait été effectué, mais aussi une perte de jouissance et d'exploitation des locaux ; qu'en refusant d'indemniser les époux A... de ce chef, aux motifs qu'il appartenait au locataire avant de s'engager de constater l'état du local, la cour d'appel a violé

l'article 1719 du Code civil ; 28) que dans leurs conclusions d'appel, les époux A... avaient fait valoir que la clause stipulée à l'avenant du 25 février 1982 leur était inopposable pour mettre à leur charge des travaux incombant au propriétaire ; qu'en reprochant aux époux A... de ne pas avoir effectué ces travaux, sans s'expliquer sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ; Mais attendu qu'ayant relevé que le bail stipulait que le locataire prenait les lieux dans l'état où il les avait trouvés au moment de l'entrée en jouissance, la cour d'appel, qui a retenu que les locataires n'avaient pas effectué les travaux qu'ils s'étaient engagés à exécuter par avenant du 25 février 1982 en compensation d'une réduction de loyer consentie par le bailleur, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ; Mais sur le premier moyen, pris en sa deuxième branche :

Vu l'article 1719 du Code civil ; Attendu que, pour refuser de réparer le préjudice de jouissance des preneurs résultant du retard de la réfection de la toiture, l'arrêt retient que le bailleur a fait "couvrir la toiture au cours des trois premières années du bail" ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si en raison de sa date, la réparation n'était pas à l'origine d'un trouble de jouissance subi par les preneurs, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article susvisé ; Et sur le premier moyen, pris en sa quatrième branche :

Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; Attendu que, pour condamner les preneurs à payer 2 798,96 francs aux bailleurs au titre des dégâts dus au gel, l'arrêt retient que le coût de la réparation était limité par l'expert à cette somme ; Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions des époux A... faisant valoir que ces dégâts s'étaient produits postérieurement à la remise des clés, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; Et sur le second moyen :

Vu l'article 1146 du Code civil ; Attendu que, pour condamner les locataires à payer 5 000 francs au titre de l'indemnisation de tout préjudice complémentaire, y compris l'indemnité due au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, l'arrêt retient que la consommation de fuel a été

limitée en l'absence d'installation de chauffage et que la remise en état des locaux n'est justifiée par aucune facture ; Qu'en statuant ainsi, sans préciser si l'existence d'un préjudice distinct justifiait l'octroi d'une indemnité en plus de celle qui était due au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; Et attendu qu'il est équitable de laisser à la charge de M. E... les sommes non comprises dans les dépens, qu'il a exposées ; PAR CES MOTIFS ; CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné les époux A... à verser à M. E... une somme de 2 798,96 francs au titre des dégâts dus en gel et une somme de 5 000 francs au titre du préjudice complémentaire et de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile et a rejeté la demande des époux A... en réparation du préjudice résultant des troubles de jouissance dus à la refection tardive de la toiture, l'arrêt rendu le 21 mars 1991, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ; Dit n'y avoir lieu à indemnité en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ; Les condamne, ensemble, aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Bordeaux, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du trois mars mil neuf cent quatre vingt treize.