Reciprocal Conditions in Simultaneous Real Estate Transactions

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

18) Mme Marie-Antoinette Y..., née A..., demeurant ...,

28) M. Gérard, Jean-Luc X...,

38) Mme Colette X..., née Y...,

demeurant tous deux ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 10 janvier 1991 par la cour d'appel de Lyon (1ère chambre), au profit de :

18) la société Morey et Fils, société anonyme, dont le siège social est sis ... à Vaulx-en-Velin (Rhône), en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Lyon du 3 septembre 1986,

28) M. Z..., ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de cession en date du 25 août 1987, demeurant ...,

38) la société Rolland et Norroy, société anonyme, dont le siège est sis ... à Saint-Chamond (Loire),

défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 12 janvier 1993, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Aydalot, conseiller rapporteur, MM. Vaissette, Cathala, Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Marcelli, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Aydalot, les observations de Me Goutet, avocat de Mme Y... et des époux X..., de Me Thomas-Raquin, avocat de la société Morey et Fils, de M. Z..., ès qualités et de la société Rolland et Norroy, les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen et sur le second moyen pris en sa seconde branche, réunis :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 10 janvier 1991), que la société Morey a souscrit avec les époux Y... et les époux X... des promesses de vente portant sur le rez-de-chaussée à usage commercial et sur le premier étage d'un immeuble dont elle est propriétaire, chacun des actes prévoyant la condition suspensive de la vente simultanée de l'autre local afin d'éviter un morcellement de l'immeuble qui formait un tout ; que par actes du 19 novembre 1983, la vente de l'appartement et la cession du droit au bail sur le local du rez-de-chaussée ont été régularisées ; que la vente du rez-de-chaussée n'ayant pu intervenir en l'absence de

paiement du prix convenu, la société Morey a demandé l'annulation des trois cessions ;

Attendu que Mme Y... et les époux X... font grief à l'arrêt de décider qu'étaient de nul effet la vente faite aux époux X... de l'appartement situé au premier étage de l'immeuble et la cession du droit au bail portant sur le local commercial,

alors, selon le moyen, "d'une part, que, comme le faisaient valoir les conclusions d'appel demeurées sans réponse, l'acte authentique signé entre la société Morey et les époux X... et portant sur l'appartement du premier étage, ne comportait ni condition suspensive ni condition résolutoire ; que, ni l'arrêt, ni le jugement ne constatent, bien qu'un débat se soit instauré sur ce point, que les parties aient tacitement entendu faire figurer dans cet acte, alors que toutes les cessions antérieurement prévues étaient signées, une disposition reprenant sous une forme quelconque la condition stipulée par les promesses de vente ; que, dès lors, l'arrêt attaqué, qui déclare de nul effet l'acte authentique de vente du 19 novembre 1983, portant sur le local du premier étage en raison de ce qu'était défaillante une condition, que cet acte ne comportait ni expressément, ni tacitement, manque de base légale au regard des articles 1134, 1168 et 1183 du Code civil ; d'autre part, que l'acte de cession du droit au bail ne comportait aucune condition ; qu'il n'avait fait l'objet d'aucune promesse préalable et que le vendeur, étranger aux conventions conclues avec les autres parties, ne pouvait se voir opposer celles-ci ; que dès lors, l'annulation, prononcée en exécution d'une condition inexistante, est dépourvue de base légale au regard des articles 1134 et 1160 du Code civil" ;

Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, qu'il résultait des promesses synallagmatiques conclues entre les parties, que chaque vente était faite sous la condition suspensive de la vente simultanée de l'appartement, du "pas de porte" et du local au rez-de-chaussée à usage commercial par acte authentique et avec paiement comptant et constaté que les trois actes, vente de l'appartement du premier étage, vente du local commercial du rez-de-chaussée et

cession du droit au bail entre une filiale de la société Morey et les époux Y... avaient bien été signés le même jour devant le notaire, la cour d'appel, en procédant à la recherche de la commune intention des parties, a souverainement retenu qu'elles avaient eu la volonté de soumettre chacun de ces actes à la réalisation des deux autres ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen pris en sa première branche, ci-après annexé :

Attendu que le premier moyen ayant été rejeté, la demande de cassation par voie de conséquence est devenue sans objet ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ; ! Condamne Mme Y... et les époux X..., envers la société Morey et Fils, M. Z..., ès qualités et la société Rolland et Norroy, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du dix-sept février mil neuf cent quatre vingt treize.