Lessor v. Lessee: Lease Termination for Unauthorized Assignment or Subletting

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par Mme Jeanne Y..., née X..., demeurant Domaine du Château, lieudit Eyquem Bayon, Bourg-sur-Gironde (Gironde),

en cassation d'un arrêt rendu le 19 février 1991 par la cour d'appel de Paris (16e chambre A), au profit :

18/ de la société Primistères, société anonyme dont le siège social est ... (16e),

28/ de la société Nord-Est alimentation, dont le siège social est zone industrielle de la Vigne-aux-Loups, Longjumeau (Essonne),

38/ de la société à responsabilité limitée Société bretonne de boulangerie, dont le siège social est ... (Ille-et-Vilaine),

défenderesse à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 26 janvier 1993, où étaient présents : M. Bézard, président, M. Le Dauphin, conseiller référendaire rapporteur, M. Hatoux, conseiller, M. de Gouttes, avocat général, Mme Arnoux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller référendaire Le Dauphin, les observations de la SCP Defrenois et Levis, avocat de Mme Y..., de Me Pradon, avocat des sociétés Primistères, Nord-Est alimentation et Société bretonne de boulangerie, les conclusions de M. de Gouttes, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 février 1991), que par acte du 22 octobre 1974, Mme Y... a donné à bail des locaux commerciaux à la société Primistères ; qu'il était stipulé que ces locaux devraient être affectés à une activité "d'épicerie, alimentation générale" ; que la société Primistères a soutenu avoir vendu à la Société bretonne de boulangerie (société SBB) le fonds de commerce qu'elle exploitait dans les lieux loués ; que Mme Y... a demandé, à titre principal, que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail, au motif que la société SBB avait, en méconnaissance des termes dudit bail, fait occuper les lieux par un tiers, la société NEA, avec laquelle elle se prétendait liée par un "contrat d'assistance" ; qu'elle a, à titre subsidiaire, demandé l'annulation de l'acte du 23 février 1989, au motif que la prétendue cession de fonds de commerce dissimulait, en réalité, la cession du seul droit au bail, intervenue sans son accord ;

Sur le premier moyen, pris en ses deux branches :

Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt d'avoir rejeté la dernière de ces demandes alors, selon le pourvoi, d'une part, que la clientèle constitue l'élément essentiel du fonds de commerce ; qu'en se bornant, dès lors, pour retenir l'existence d'une cession de fonds de commerce, à énoncer que la société SBB exerçait dans les lieux loués l'activité de vente en gros ou détail, de tous produits alimentaires, sans préciser si, avec le droit au bail, avait été cédée une

clientèle existant antérieurement à la cession litigieuse, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1er de la loi du 17 mars 1909 et alors, d'autre part, qu'en ne

répondant pas, au surplus, aux conclusions par lesquelles la bailleresse faisait valoir que la fraude résultait de la modicité du prix de vente indiqué dans l'acte de cession litigieux, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Mais attendu, d'une part, que l'existence au jour de la cession d'un fonds de commerce d'alimentation générale exploité par la société Primistères n'étant pas contestée, la cour d'appel, qui a constaté que la société SBB, dont l'objet social incluait la vente en gros ou au détail de tous produits alimentaires, exerçait effectivement cette activité dans les lieux loués et qui a relevé que la circonstance que l'enseigne et le nom commercial du précédent exploitant, société à succursales multiples, aient été exclus de la cession était sans incidence sur la qualification de l'acte litigieux, a procédé à la recherche prétendument omise ;

Attendu, d'autre part, que la cour d'appel n'était pas tenue de répondre, par un motif spécial, au simple argument tiré de la prétendue modicité du prix ;

D'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;

Et sur les deuxième et troisième moyens réunis :

Attendu que Mme Y... fait encore grief à l'arrêt d'avoir rejeté sa demande en résiliation du bail aux torts des sociétés Primistères et SBB alors, selon le pourvoi, d'une part, qu'aux termes de l'article 1328 du Code civil, les actes sous seing privé n'ont de date contre les tiers que du jour où ils ont été enregistrés, du jour de la mort de celui ou de l'un de ceux qui les ont souscrits, ou du jour où leur substance est constatée dans les actes dressés par des officiers publics, tels que procès-verbaux de scellé ou d'inventaire ; qu'en énonçant qu'il appartenait au tiers d'établir que le contrat d'assistance n'avait pas date certaine, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et, en conséquence, violé ensemble les articles 1315 et 1358 du Code civil ; et alors, d'autre

part, que la cour d'appel a constaté qu'aux termes des stipulations contractuelles, le preneur ne pouvait "sous-louer" ni céder tout ou partie des lieux loués, ni les faire occuper par des tiers, même gratuitement", et qu'était donc interdite l'occupation des lieux par des tiers ; qu'elle relève par ailleurs que l'exploitation du fonds était, en l'occurrence assurée par un tiers, la société NEA ; qu'en ne tirant pas les conséquences légales de ses constatations d'où il résultait que les lieux étaient occupés par cette dernière société et que le preneur avait, en conséquence, contrevenu aux clauses du bail, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;

Mais attendu, en premier lieu, qu'ayant relevé que la clause du bail invoquée par la bailleresse n'interdisait que "l'occupation" des lieux loués par des "tiers" sans obliger le preneur à exploiter personnellement son fonds de commerce, de sorte que la société SBB n'avait pas contrevenu à cette stipulation en concluant avec la société NEA un contrat d'assistance pour l'exploitation de ce fonds, dès lors qu'elle avait conservé le contrôle de l'activité commerciale exercée dans les lieux, la cour d'appel n'a pas méconnu

les conséquences légales de ses constatations en se prononçant comme elle a fait du chef critiqué ;

Attendu, en second lieu, que la cour d'appel ayant retenu que la société SBB exploitait son fonds de commerce conformément aux stipulations du bail, la question de savoir si le contrat conclu avec la société NEA répondait aux exigences de l'article 1328 du Code civil était sans influence sur l'issue du litige ;

D'où il suit que le moyen, pour partie inopérant, n'est pas fondé pour le surplus ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

! Condamne Mme Y..., envers les défenderesses, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;