Intermediary Agent Indemnification for Void Real Estate Mandate

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société anonyme les Bâtisseurs, dont le siège social est sis à Lyon (Rhône), 3, place Jules Ferry,

en cassation d'un arrêt rendu le 14 novembre 1990 par la cour d'appel derenoble (chambre des urgences), au profit de M. Georges X..., demeurant ... àrenoble (Isère),

défendeur à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 17 février 1993, où étaient présents :

M. de Bouillane de Lacoste, président, Mme Delaroche, conseiller rapporteur, M. Viennois, conseiller, M. Gaunet, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme le conseiller Delaroche, les observations de Me Choucroy, avocat de la société les Bâtisseurs, de Me Guinard, avocat de M. X..., les conclusions de M. Gaunet, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique :

Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que, se prévalant d'un mandat d'intermédiaire à lui donné le 25 avril 1989 par la SA "Les Bâtisseurs", M. X..., agent immobilier, a réclamé à cette société paiement de la somme de 36 510,52 francs, outre intérêts et dommages-intérêts ; que la société "Les Bâtisseurs" a opposé la nullité du mandat pour non respect des conditions imposées par la loi n8 70-9 du 2 janvier 1970 et du décret n8 76-678 du 20 juillet 1972 ; que l'arrêt attaqué (Grenoble, 14 janvier 1990) a constaté la nullité du contrat, mais a dit que la société devait indemniser M. X... des frais et diligences engagés en exécution du mandat annulé ainsi que de la perte du droit à honoraires qui en résultait ; Attendu que la société "Les Bâtisseurs" reproche à la cour d'appel d'avoir ainsi statué alors que, selon le moyen, sauf cas de manoeuvres destinées à éluder la rémunération de l'agent immobilier, celui-ci ne peut recevoir directement ou indirectement d'autre rémunération ou commission que celles dont les conditions de détermination sont précisées par le mandat ; que la cour d'appel n'a pas justifié en quoi l'annulation aurait été le fait de la société "Les Bâtisseurs" alors qu'il appartenait à M. X..., professionnel de l'immobilier, de soumettre à la signature de son client un mandat conforme aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 ; que la cour d'appel n'a pas plus justifié en quoi aurait consisté le rapport économique inégal "entre les contractants", alors que ce

moyen n'avait pas été soulevé par les

parties dans leur conclusions ; qu'en tout état de cause, la cour d'appel n'a pas constaté l'existence de manoeuvres destinées à éluder la rémunération de l'agent immobilier ; si bien que la cour d'appel qui, tout en constatant que le mandat de l'agent immobilier était nul, a condamné la société "les Bâtisseurs" à indemniser celui-ci de ses frais, diligences et perte du droit à honoraires, sans caractériser l'existence

d'une fraude aux droits de l'agent immobilier, n'a pas justifié légalement sa décision au regard de l'article 6 de la loi n8 70-2 du 2 janvier 1970 et des articles 73 et 78 du décret n8 72-628 du 20 juillet 1972 ; Mais attendu que l'arrêt constate que le mandat litigieux était constitué par une lettre sur papier à en-tête de la société "Les Bâtisseurs", signée par son gérant ; qu'il retient que la société, seule rédactrice de cet écrit, ne l'avait pas soumis à la signature de M. X... ; qu'en relevant que l'annulation était, à nouveau, le seul fait de ladite société, et que celle-ci avait ainsi manifestement abusé d'un rapport économique inégal, la cour d'appel a pu déduire de ces constatations et énonciations le caractère fautif du comportement de l'entreprise de construction, justifiant sa condamnation à indemniser l'agent chargé de commercialiser le programme immobilier, des frais et diligences engagés par lui en vue de l'opération, ainsi que de la perte de son droit à honoraires ; d'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;