Sellers v. Real Estate Agent: Failure to Advise on Loan Contingency

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

18/ M. Charles, Jacques Z...,

28/ Mme Françoise Y..., épouse Z...,

demeurant tous deux ... au Bouscat (Gironde),

en cassation d'un arrêt rendu le 11 décembre 1990 par la cour d'appel de Bordeaux (1re chambre, section A), au profit de M. Pierre, Hubert A..., demeurant ... de Guyenne (Gironde),

défendeur à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 8 janvier 1993, où étaient présents :

M. de Bouillane de Lacoste, président, M. Pinochet, conseiller rapporteur, M. Viennois, conseiller, M. Gaunet, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Pinochet, les observations de la SCP Hubert et Bruno Le Griel, avocat des époux Z..., de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de La Varde, avocat de M. A..., les conclusions de M. Gaunet, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; ! Sur le moyen unique :

Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que les époux Z... avaient mis en vente une propriété au prix de 1 100 000 francs ; que, le 23 mars 1982, ils ont accepté une offre d'achat, à ce prix, de M. X..., présenté par M. A..., agent immobilier ; que, le même jour, ils ont donné à M. A... mandat non exclusif de vendre leur propriété et signé une promesse synallagmatique de vente préparée par le mandataire ; que M. X..., prétendant n'avoir pas obtenu le prêt nécessaire à cette acquisition, a refusé de signer la promesse ; que les époux Z... ont vendu leur propriété à un tiers le 11 avril 1983 au prix de 800 000 francs ; qu'imputant à M. A... une faute consistant à leur avoir soumis une offre d'achat qui n'indiquait pas que le prix serait payé à l'aide d'un prêt, conditionnant la vente, les époux Z... ont assigné l'agent immobilier en paiement d'une somme de 300 000 francs à titre de dommages-intérêts ; qu'ils ont été déboutés de cette demande par l'arrêt attaqué (Bordeaux, 11 décembre 1990) ; Attendu que les époux Z... font grief à cette décision d'avoir

ainsi statué, alors que M. A... était tenu de leur faire connaître leurs droits et de les conseiller au mieux de leurs intérêts ; que M. X... n'envisageant pas de recours à un prêt, l'agent immobilier devait leur indiquer que la loi du 13 juillet 1979 permettait d'échapper à son application en précisant dans l'acte que le financement se ferait sans l'aide d'un prêt et en faisant écrire

par l'acquéreur que, s'il avait néanmoins recours à un prêt, il renonçait à se prévaloir de cette loi ; qu'en proposant à leur signature un acte qui ne les garantissait pas contre la défaillance de M. X..., sans attirer leur attention sur ce point, M. A... avait commis une faute ; que, dès lors, la cour d'appel aurait violé les articles 1147, 1991 et 1992 du Code civil ; Mais attendu que l'arrêt attaqué énonce que la promesse synallagmatique de vente préparée par M. A... et signée par les époux Z... le jour même où ils acceptaient l'offre d'achat de M. X..., visait les articles 16 et 17 de la loi n8 79-596 du 13 juillet 1979 ; que la cour d'appel a pu en déduire que les époux Z... avaient eu connaissance de l'incidence de ladite loi sur la réalisation de la vente et que M. A... n'avait pas manqué à son devoir d'information et de conseil à leur égard ; D'où il suit que le moyen ne peut être accueilli ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;