Commercial Lease Renewal Dispute and Procedural Violations

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

18) la société à responsabilité limitée Le Bouff-Boeuf, dont le siège social est ... (18e),

28) M. D..., demeurant ... (Hauts-de-Seine),

38) Mme D..., demeurant à la même adresse,

en cassation d'un arrêt rendu le 24 mai 1991 par la cour d'appel de Versailles (4e Chambre civile), au profit :

18) de Mme Paulette X..., demeurant ... à Levallois-Perret (Hauts-de-Seine),

28) de M. Georges B..., demeurant ... (Hauts-de-Seine),

38) de Mme B..., demeurant ... (Hauts-de-Seine),

48) de M. F..., demeurant ... à Rueil-Malmaison (Hauts-de-Seine), pris en sa qualité de syndic à la liquidation des biens B...,

défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 17 février 1993, où étaient présents :

M. Beauvois, président, M. Boscheron, conseiller rapporteur, MM. Y..., Z..., E..., C... A..., M. Aydalot, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Mourier, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Boscheron, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Le Bouff-Boeuf et des époux D..., de la SCP Hubert et Bruno Le Griel, avocat de Mme X..., les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; ! Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 24 mai 1991), que les consorts D... ont consenti à M. Maurice D... un bail d'une durée de dix-huit années sur des locaux à usage commercial à compter du 1er janvier 1967 pour se terminer à pareille époque des années 1970, 1973, 1979, 1982 ou 1985 ; que le 27 juillet 1974, les époux Maurice D... ont cédé aux époux B... leur fonds de commerce ; que, le 26 mai 1981, les consorts D... ont vendu à Mme X... l'immeuble dans lequel était exploité le fonds de commerce ;

que, le 3 juin 1982, Mme X... a donné congé aux époux B..., pour le 1er janvier 1983, avec offre de renouvellement ; que, par jugement du 14 juin 1983, le tribunal de commerce de Nanterre ayant déclaré résolue la vente du fonds de

commerce, les époux D... sont redevenus locataires et se sont fait réinscrire au registre du commerce le 15 mai 1984 ; que, le 20 décembre 1984, les époux D... ont demandé à Mme X... le renouvellement de leur bail venant à expiration le 31 décembre suivant ; que Mme X... n'a pas fait connaître ses intentions dans le délai de trois mois prévu par l'article 6 du décret du 30 septembre 1953 ; que, le 9 août 1985, les époux D... ont cédé leur fonds de commerce à la société Le Bouff-Boeuf ; Attendu que, pour débouter cette société de sa demande de renouvellement de bail et ordonner son expulsion, l'arrêt retient que le bail n'ayant pas été publié aux hypothèques est inopposable à Mme X... pour la durée excédant douze années, que le congé régulièrement donné aux époux B..., le 3 juin 1982, est opposable aux époux D..., lesquels n'ont pu bénéficier de droits locatifs que dans l'état où ceux-ci existaient, c'est-à-dire en tenant compte de ce congé donné, qu'à la date dudit congé, ils n'étaient pas inscrits au registre du commerce et ne peuvent pas plus que leur cessionnaire, la société Le Bouff-Boeuf, revendiquer l'application du statut des baux commerciaux et que, le bail ayant pris fin par l'effet du congé, la demande de renouvellement, notifiée le 20 décembre 1984, est inopérante ; Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société Le Bouff-Boeuf et des époux D... faisant valoir que lorsque Mme X... avait acquis l'immeuble, l'existence des baux en cours grevant ledit immeuble lui avait été dénoncée et était mentionnée dans l'acte de vente et qu'en donnant congé, le 3 juin 1982, aux époux B..., elle avait reconnu les droits du preneur, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; Et sur le moyen unique, pris en ses quatrième et septième branches :

Vu l'article 16 du nouveau Code de procédure civile ; Attendu que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; Attendu que pour débouter la société Le Bouff-Boeuf de sa demande de renouvellement de bail

et ordonner son expulsion, l'arrêt retient encore qu'à la date de la demande de renouvellement, signifiée le 20 décembre 1984, les époux D... n'exploitaient pas effectivement un fonds de commerce dans les lieux loués et qu'en tout état de cause, l'acceptation implicite de Mme X... n'avait qu'un caractère provisoire et ne pouvait lui interdire de la rétracter ultérieurement pour les griefs graves et légitimes tirés de l'existence de la procédure de résolution de la

vente du fonds de commerce dont elle n'a eu connaissance qu'après la date de cette demande de renouvellement et fondés sur le non-paiement des loyers ; Qu'en relevant d'office les moyens de défaut d'exploitation et de non-paiement des loyers comme motifs de refus de renouvellement, sans inviter, au préalable, les parties à présenter leurs observations, alors que Mme X... se bornait à soutenir, pour justifier son absence de réponse à la demande de renouvellement du bail notifiée le 20 décembre 1984, qu'elle avait appris la procédure de résolution de la vente du fonds de commerce postérieurement à cette demande, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

! d CASSE ET ANNULE, mais seulement dans ses dispositions relatives aux locaux du rez-de-chaussée à usage de restaurant, l'arrêt rendu le 24 mai 1991, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ; Condamne Mme X... aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Versailles, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt quatre mars mil neuf cent quatre vingt treize.